Aktualisiert am 28. August 2026: Aus der politischen Einigung ist Gesetz geworden. Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) — und es bringt weit mehr als einen neuen Namen. Die Austauschpflicht für Heizkessel ab 30 Jahren und die 65-Prozent-Regel für erneuerbare Energien sind ersatzlos gestrichen. Neu hinzugekommen sind eine Bio-Quote für fossile Heizungen und eine hälftige Kostenteilung zwischen Vermieter und Mieter. Für Eigentümer, Kapitalanleger und Kaufinteressenten verändert sich damit die Rechnung spürbar.
Gerade in unserer Region betrifft das nicht nur große Wohnanlagen. Auch private Kleinvermieter, Erbengemeinschaften und Käufer von Ein- oder Mehrfamilienhäusern müssen die neuen Rahmenbedingungen in ihre Planung einbeziehen. Wer eine Immobilie halten, modernisieren oder erwerben will, sollte jetzt genauer auf Heiztechnik, Betriebskosten und künftige Investitionspflichten schauen.
Was seit dem 29. Juli 2026 gilt
Das Gesetz wurde am 23. Juli 2026 beschlossen, am 28. Juli 2026 verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) und ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft. Es trägt jetzt den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Wer in älteren Beiträgen — auch in unseren — noch die Abkürzung GEG liest, meint dasselbe Gesetz in seiner alten Fassung.
Der Gesetzgeber hat dabei einen Kurswechsel vollzogen: Statt Verboten und Quoten für die Heizungsart setzt das GModG auf Technologieoffenheit auf der einen und eine neue Kostenverteilung auf der anderen Seite. Wer heute eine Heizung tauscht, wählt frei — trägt dafür aber die wirtschaftlichen Folgen dieser Wahl stärker selbst.
Diese Pflichten sind ersatzlos entfallen
Die Austauschpflicht für alte Heizkessel. Die Regel, nach der Öl- und Gasheizungen ab einem Alter von 30 Jahren ausgetauscht werden mussten, ist gestrichen. Eine funktionierende alte Heizung darf weiterlaufen, ohne Frist und ohne Zwang.
Die Zwei-Jahres-Frist beim Eigentümerwechsel. Für Ein- und Zweifamilienhäuser galt bislang: Nach dem Kauf hatte der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, den alten Kessel zu ersetzen. Diese Sonderregelung gibt es nicht mehr. Wer heute ein Haus mit alter Heizung kauft, muss sie nicht austauschen — das ist die vielleicht wichtigste Änderung für den Immobilienmarkt.
Die 65-Prozent-Regel. Neu eingebaute Heizungen mussten seit 2024 zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Auch diese Vorgabe ist entfallen, samt der dazugehörigen Übergangsfristen, Härtefall- und Altersregelungen. Ebenso gestrichen: die Pflicht zur Beratung vor dem Einbau einer fossilen Heizung.
Beim Heizungstausch ist die Heizungsart damit frei wählbar: Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung, Biomasse — und weiterhin auch Gas und Öl.
Was beim Eigentümerwechsel bleibt: die Dämmung
Die Zwei-Jahres-Frist beim Eigentümerwechsel ist nicht ganz verschwunden — sie betrifft nur nicht mehr die Heizung, sondern die Dämmung. Zwei Nachrüstpflichten gelten unverändert fort.
Erstens muss die oberste Geschossdecke gedämmt sein, mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²·K); alternativ kann das Dach gedämmt werden (§ 35 GModG). Zweitens müssen bisher ungedämmte, zugängliche Wärme- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume gedämmt werden — typischerweise im Keller (§ 69 GModG).
Für beide Pflichten gilt dieselbe Erleichterung: Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, greift die Pflicht erst im Fall eines Eigentümerwechsels. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang Zeit. Sie entfällt ganz, wenn sich die Aufwendungen nicht in angemessener Frist über die Energieeinsparung erwirtschaften lassen.
Für die Besichtigung heißt das: Die entscheidende Frage lautet nicht mehr, wie alt die Heizung ist, sondern ob Dachboden und Kellerleitungen gedämmt sind.
Neu: die Bio-Quote für fossile Heizungen ab 2029
Fossile Heizungen bleiben erlaubt, aber nicht unverändert. Neu eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen ab dem 1. Januar 2029 einen Mindestanteil biogener oder synthetischer Brennstoffe nutzen — beginnend bei 10 Prozent, in weiteren Stufen bis 2045 steigend. Erfüllbar ist das etwa über Biogas, Bioflüssiggas oder Bio-Heizöl.
Wer heute eine klassische Gas- oder Ölheizung einbaut, entscheidet sich also nicht für einen dauerhaft unveränderten Status quo, sondern für ein Modell mit absehbar steigenden Brennstoffkosten. Die genauen Stufen und Stichtage sollten Sie vor einer Investitionsentscheidung mit einem Energieberater durchgehen.
Mehr Mieterschutz: die hälftige Kostenteilung
Der Mieterschutz, um den in der Koalition lange gerungen wurde, hat es ins Gesetz geschafft — als Ergänzung des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes. Wird nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung eingebaut, werden Gas-Netzentgelte, CO₂-Kosten und die Mehrkosten der Bio-Quote hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Die Regelung greift ab 2028. Für bereits vorhandene Anlagen bleibt es beim bisherigen Stufenmodell.
Der Gedanke dahinter: Mieter können die Heizungsart nicht beeinflussen, tragen aber die Folgekosten. Wer als Vermieter die Technik bestimmt, soll sich an den Konsequenzen dieser Entscheidung beteiligen.
Warum die Kostenbeteiligung für Eigentümer wichtig ist
Die Regelung verändert die Kalkulation im Bestand. Eine fossile Heizung wirkt in der Anschaffung oft günstiger als eine Wärmepumpe oder ein anderes erneuerbares System. Diese Rechnung wird nun komplexer: Wenn Vermieter an den laufenden Kosten beteiligt werden, sinkt der finanzielle Vorteil solcher Anlagen.
Für Eigentümer heißt das: Die Auswahl der Heiztechnik wird zur betriebswirtschaftlichen Entscheidung. Nicht nur die Investition zählt, sondern die Kostenstruktur über zwanzig Jahre und länger. Wer ein Mietshaus modernisiert, muss die künftigen Nebenkostenrisiken einpreisen. Wer ein vermietetes Objekt kaufen will, sollte prüfen, welche Heizung vorhanden ist, wann ein Austausch ansteht und welche Belastungen daraus entstehen können.
Vor allem private Vermieter spüren den Druck. Viele halten nur ein oder zwei Wohnungen oder ein kleines Mehrfamilienhaus. Dort schlagen zusätzliche laufende Kosten direkt auf die Rendite durch.
Was die Reform für Vermieter praktisch bedeutet
Im Alltag führt das zu einer klareren Verantwortung. Erstens gewinnen energetische Zustandsanalysen an Bedeutung. Zweitens steigt der Beratungsbedarf vor jeder Sanierung — auch wenn die gesetzliche Beratungspflicht weggefallen ist. Drittens wird die Dokumentation wichtiger, etwa bei Modernisierungsentscheidungen und Wirtschaftlichkeitsvergleichen.
Gerade bei älteren Bestandsgebäuden lohnt sich ein genauer Blick auf das Gesamtsystem. Eine neue Heizung allein löst selten alle Probleme. Dämmstandard, Fenster, Vorlauftemperaturen und Wärmeverteilung spielen mit hinein. Wer nur den Wärmeerzeuger austauscht, ohne das Gebäude mitzudenken, verschenkt oft Potenzial und produziert unnötige Kosten.
Warum Kaufinteressenten jetzt genauer prüfen sollten
Für Käufer fällt mit dem GModG ein Argument weg, das jahrelang jede Besichtigung geprägt hat: der Satz, eine Heizung über 30 Jahre müsse binnen zwei Jahren raus. Das stimmt nicht mehr. Wer Ihnen das heute noch sagt, arbeitet mit veraltetem Recht.
Damit verschiebt sich die Prüfung vom rechtlichen auf das wirtschaftliche Feld. Wichtig ist nicht mehr, ob eine Pflicht besteht, sondern wie zukunftsfähig die Anlage ist und welche Betriebskosten in den kommenden Jahren entstehen. Bei einem vermieteten Objekt beeinflusst die Heizung direkt die Rendite. Bei einem selbst genutzten Haus die laufende Haushaltsrechnung und den späteren Wiederverkaufswert.
Konkret gehören drei Fragen in jede Besichtigung: Wie alt ist der Wärmeerzeuger und wann steht ein Tausch realistisch an? Ist die oberste Geschossdecke gedämmt? Sind die Leitungen im Keller gedämmt? Die letzten beiden Punkte sind die einzigen, die Sie als Käufer noch rechtlich treffen können.
Wie die Branche reagiert
Eigentümervertreter sehen in der neuen Kostenverteilung eine zusätzliche Last, vor allem für private Kleinvermieter, und warnen vor sinkender Investitionsbereitschaft. Von Mieter- und Verbraucherschutzseite fällt die Bewertung entsprechend positiv aus — dort überwiegt die Sicht, dass Mieter die Heizungsart kaum beeinflussen können, aber bislang einen großen Teil der Folgen tragen.
Beide Seiten haben einen Punkt. Für die Praxis bleibt das Ergebnis dasselbe: Die Technikwahl und die wirtschaftliche Verantwortung rücken enger zusammen.
Was das für die Vermarktung bedeutet
Die Heizungsfrage beeinflusst längst nicht mehr nur den Energieverbrauch. Sie wirkt auf Preisverhandlungen, Vermarktungsdauer und Zielgruppenansprache. Was sich mit dem GModG ändert, ist die Begründung: Eine alte Heizung ist kein gesetzlicher Zwangspunkt mehr, sondern ein Preisargument. Der Abschlag bleibt, die Herleitung ist eine andere.
Ein Haus mit stimmigem Energiekonzept lässt sich klarer positionieren. Käufer schätzen Planbarkeit. Hohe oder unsichere Betriebskosten wirken dagegen abschreckend.
Fazit: Weniger Pflicht, mehr Rechnen
Das GModG nimmt den gesetzlichen Druck von der Heizungsentscheidung und ersetzt ihn durch wirtschaftlichen. Fossile Heizungen bleiben möglich, werden über Bio-Quote und CO₂-Preis aber teurer. Mieter erhalten mehr Schutz. Eigentümer müssen laufende Kostenfolgen stärker einplanen.
Der Wert einer Immobilie hängt damit nicht mehr nur von Lage, Größe und Zustand ab. Auch die Energieversorgung entscheidet zunehmend über Zukunftsfähigkeit, Rendite und Marktchancen. Wenn Sie wissen möchten, wie sich der energetische Zustand Ihrer Immobilie konkret auf den Marktwert auswirkt, sprechen Sie uns an — wir schauen uns das gemeinsam an.
Stand: 28.08.2026. Quellen: Gebäudemodernisierungsgesetz, Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226, in Kraft seit 29.07.2026; § 35 und § 69 GModG (gesetze-im-internet.de); §§ 71–73 GEG gestrichen. Ursprungsfassung dieses Beitrags vom 17.05.2026 zur damaligen Koalitionseinigung: stern.de. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung — im Einzelfall bitte Energieberater, Anwalt oder Notar hinzuziehen.
Interview
Journalist: Das Heizungsgesetz heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz. Was ändert sich für Eigentümer konkret?
Pell-Rich Immobilien: Der größte Punkt ist, was wegfällt. Die Austauschpflicht für Kessel ab 30 Jahren gibt es nicht mehr, die 65-Prozent-Regel auch nicht. Wer eine funktionierende alte Heizung hat, kann sie weiter betreiben.
Journalist: Was bedeutet das für einen Käufer, der ein Haus mit alter Heizung erwirbt?
Pell-Rich Immobilien: Er muss sie nicht austauschen. Diese Zwei-Jahres-Frist nach dem Eigentümerwechsel war die Regelung, die vielen Angst gemacht hat — die ist ersatzlos gestrichen. Geblieben ist nur die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke und die Kellerleitungen.
Journalist: Heißt das, die alte Heizung ist kein Thema mehr im Preisgespräch?
Pell-Rich Immobilien: Doch, aber mit anderer Begründung. Vorher war sie ein gesetzlicher Zwangspunkt, jetzt ist sie ein Kostenfaktor. Der Abschlag bleibt — er wird nur nicht mehr mit einer Pflicht hergeleitet, sondern mit dem Investitionsbedarf und den Betriebskosten.
Journalist: Wo kommen die Kosten künftig her, wenn die Pflichten wegfallen?
Pell-Rich Immobilien: Über den Brennstoff. Ab 2029 müssen neue Gas- und Ölheizungen einen wachsenden Anteil biogener Brennstoffe nutzen, und der CO₂-Preis steigt ohnehin weiter. Das ist der eigentliche Hebel, nicht mehr das Verbot.
Journalist: Was ist mit Vermietern?
Pell-Rich Immobilien: Für die ist die Kostenteilung neu. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine fossile Heizung einbaut, beteiligt sich künftig zur Hälfte an Netzentgelten, CO₂-Kosten und den Mehrkosten der Bio-Quote. Damit wird die Technikwahl zur Renditefrage.
Journalist: Was raten Sie Eigentümern jetzt konkret?
Pell-Rich Immobilien: Nicht in Panik tauschen, aber auch nicht abwarten. Die Pflicht ist weg, die Rechnung bleibt. Wer früh plant, entscheidet aus der Ruhe heraus — und nicht dann, wenn der Kessel im Januar ausfällt.