HÄUFIGE FRAGEN
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Aufhebungsvertrag des Mietvertrags – was beachtet werden sollte
Ist ein Mietvertrag abgeschlossen, so gilt er im Allgemeinen als unbefristet. Möchte man den Mieter kündigen, so hat man sich an die gesetzlichen Vorgaben zu halten. Fristen müssen gewahrt werden und auch der Grund für die Kündigung ist nicht frei wählbar.
Eine Alternative zur Kündigung des Mietvertrags ist der Aufhebungsvertrag des Mietverhältnis. Dieser setzt jedoch voraus, dass beide Parteien mit einer Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden sind. So kann der Vertrag ohne die Wahrung von Fristen beendet werden, das Mietverhältnis endet dann an dem im Aufhebungsvertrag vereinbarten Datum. Anwendbar ist der Aufhebungsvertrag sowohl im privaten, als auch im gewerblichen Bereich.
Folgend erfahren Sie was beachtet werden muss:
– Der Aufhebungsvertrag bedarf der schriftlichen Form. Die Daten beider Parteien müssen im Vertrag enthalten sein.
– Der Mietvertrag endet am im Aufhebungsvertrag vereinbarten Datum.
– Der Vertrag muss von beiden Parteien unterschrieben werden. Beide Parteien erhalten eine Ausführung des Vertrags.
– Die Konditionen der Aufhebung sollten im Vertrag enthalten sein. Dazu gehört das Aufhebungsdatum, der Umgang mit Reparaturen, die Rückzahlung der Kaution und eventuelle Entschädigungszahlungen der Vermieters können vereinbart werden (der Vermieter kann eine pauschale Entschädigung vereinbaren oder sich z.B. an Umzugskosten beteiligen).
Aufhebungsverträge sind im Allgemeinen nahezu unanfechtbar, da beidseitiges Einverständnis dokumentiert ist. Nur in Fällen von arglistiger Täuschung kann der Aufhebungsvertrag für unwirksam erklärt werden und der Mietvertrag nachträglich wider für rechtlich wirksam erklärt werden.
Es ist empfehlenswert den Aufhebungsvertrag vor Unterzeichnung juristisch Prüfen zu lassen.
Hier finden Sie einen Mietaufhebungsvertrag zum kostenfreien Download:
Mietaufhebungsvertrag Pell-Rich
Mieterselbstauskunft – welche Fragen sind genehmigt und welche nicht?
Jeder kennt es, man ist auf der Suche nach einer neuen Wohnung zur Miete und hat nach langem Suchen endlich eine passende Immobilie gefunden. Man hat sich alles angesehen und möchte die Wohnung nun gerne besichtigen, doch jetzt heißt es auf einmal, man soll eine „Mieterselbstauskunft“ bitte ausgefüllt zurücksenden.
Aber was genau ist diese Mieterselbstauskunft und viel wichtiger, muss ich alles Wahrheitsgetreu beantworten?
Eine Mieterselbstauskunft dient in erster Linie dazu, als Vermieter gebündelte Informationen zu finanziellen sowie familiären Verhältnissen zu erhalten. Doch oftmals werden auf solchen Mieterselbstauskünften Fragen gestellt, wo man sich als Leihe die Fragen stellen muss, ob man hier tatsächlich Angaben und wenn ja, wahrheitsgetreue Angaben machen muss.
Grundsätzlich hat der Vermieter natürlich ein Recht darauf zu erfahren wem er sein Eigentum zur Miete überlassen wird, allerdings werden hier nur Fragen gestattet, die die Grenze des Selbstbestimungsrechts des Mieters nicht überschreiten.
Sollten dem Interessenten unzulässige Fragen gestellt werden, muss er diese nicht wahrheitsgemäß beantworten – ihm wird hier ein „Recht zu Lüge“ gestattet. Stellt man ihm hingegen zulässige Fragen, müssen diese wahrheitsgemäß beantwortet werden, andernfalls kann der Vermieter dem Mieter das Mietverhältnis wegen arglistiger Täuschung gemäß §123 BGB anfechten und/oder es ggf. auch nach §543 (1) BGB fristlos kündigen.
Zulässige Fragen wären Fragen nach:
– der Identität (Name, Vorname, Anschrift, Telefonnummer)
– dem Familienstand
– der Zahl der Familienangehörigen und Haustiere
– dem Arbeitsverhältnis
– den Einkommensverhältnissen (hier genügt jedoch die Angabe des Nettoverdienstes der Haupteinnahmequelle)
Unzulässige Fragen wären Fragen nach:
– den Einkommensverhältnissen von Angehörigen
– der Religionszugehörigkeit
– der Schwangerschaft, einer geplanten Schwangerschaft oder ob irgendwann einmal Kinder einziehen werden
– der Nationalität, Rasse oder Hautfarbe
– der Mitgliedschaft in einem Mietverein oder einer politischen Partei
– Vorstrafen
– den Lebensgewohnheiten
HIER können Sie die Mieterselbstauskunft downloaden.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Vorkaufsrecht für den Mieter – was ist das und wann kann man sich darauf berufen?
Soll die Wohnung in der man zur Miete wohnt verkauft werden, läuft es den Mietern oft kalt den Rücken herunter, da man oftmals befürchtet, dass der neue Eigentümer/Vermieter auf Eigenbedarf kündigen wird. Um dieser Befürchtung entgegenzuwirken gibt es ein sogenanntes „Vorkaufsrecht“. Doch was genau verbirgt sich hinter dem Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht nach §577 BGB besteht dann, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und diese Eigentumswohnung dann verkauft werden soll. Hier hat der darin lebende Mieter auf jedenfall ein Vorkaufsrecht, über welches der aktuelle Vermieter ihn auch informieren muss. Jedoch gibt es hier auch Ausnahmen, nämlich dann, wenn die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft werden soll (§577 (2) BGB). Ferner besteht ebenfalls kein Vorkaufsrecht, wenn der aktuelle Vermieter die Wohnung verschenkt, die Wohnung bereits in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde bevor der derzeitige Mieter eingezogen ist oder wenn das gesamte Haus verkauft wird (auch wenn hier die einzelnen Wohnungen später unter mehreren Personen aufgeteilt werden).
Dieses Vorkaufsrecht besteht auch nur dann, wenn die umgewandelte Wohnung zum ersten Mal verkauft wird. Verkauft der neue Eigentümer die Wohnung zu einem späteren Zeitpunkt wieder weiter, besteht für den Mieter kein Vorkaufsrecht mehr.
Der Vermieter muss im Falle, dass ein Vorkaufsrecht besteht, den Mieter spätestens mit der notariellen Beurkundung der Immobilie über sein Vorkaufsrecht unterrichten. Der Mieter hat ab diesem Zeitpunkt dann zwei Monate Zeit dem Notar schriftlich mitzuteilen, dass er die Immobilie erwerben möchte. Hier tritt der Mieter dann in den exakt selben Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen wie der eigentliche Käufer ein.
Im Falle, dass der Vermieter den Mieter nicht über sein Vorkaufsrecht informiert, kann der Mieter den Vermieter nach Schadensersatz verklagen.
Quelle: Eigenrecherche Pel-Rich Immobilien
Welche Nebenkosten sind vom Vermieter auf Mieter umlegbar?
Voraussetzung für die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Nebenkosten ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag (§ 556 I BGB).
Ohne Vereinbarung braucht der Mieter keine Nebenkosten zu entrichten, sie gelten als mit der Miete abgegolten.
Zu den umlagefähigen Nebenkosten zählen:
- Grundsteuer
- Wasserversorgung (Warmwasserkosten, Wasserverbrauch, Eichung der Zähler)
- Heizungskosten
- Aufzugskosten (inkl. Wartung)
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Allgemeinbeleuchtung
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hausmeisterkosten
- Kosten für Gemeinschaftsantenne oder private Verteileranlage für Breitbandkabelnetz
- Sonstige Betriebskosten (Wartungskosten der Blitzschutzanlage, Dachrinnenreinigung, Fassadenreinigung, Wartungskosten für Feuerlöscher, Wartungskosten einer Rauchabzugsanlage und Rauchmelder etc.)
Nicht umlegen lassen sich folgende Kosten:
- Kosten des Hausverwalters
- Instandhaltungsrücklagen
- Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten
- Kostenaufwand für leerstehende Räume
Die Vermieterbescheinigung ist wieder da! Was bedeutet das für Sie als Mieter bzw. Vermieter?
Ab November 2015 ist es wieder Pflicht, dass Vermieter den Ein – und Auszug ihrer Mieter schriftlich bestätigen. Diese Regel wurde vor über 10 Jahren abgeschafft und nun wieder eingeführt. Bereits 2013 wurde vom Bundestag und Bundesrat ein neues Melderecht verabschiedet. Nach längerer Übergangsfrist tritt dieses Melderecht, welches die Regelung der Wiedereinführung der Vermieterbescheinigung beinhaltet wieder in Kraft.
Was bedeutet „Vermieterbescheinigung“?
Ab dem 01.11.2015 sind Vermieter wieder verpflichtet, bei An-und Abmeldungen eines Mieters dies an das Einwohnermeldeamt weiterzugeben.
Der Vermieter selbst oder eine vom ihm beauftrage Person z.B. der Hausverwalter muss einen Mieter Ein-oder Auszug innerhalb einer Frist von zwei Wochen in schriftlicher oder elektronischer Form dem Einwohnermeldeamt nachweisen.
Wie sieht so eine Vermieterbescheinigung aus?
Diese Bestätigung an das Einwohnermeldeamt muss Folgendes enthalten:
• Vollständiger Name und die Anschrift des Vermieters
• Art des Meldepflichtigen Vorgangs und das Datum des Ein – oder Auszugs
• Anschrift des vermieteten Wohnraums
• Vollständiger Name der meldepflichtigen Person.
Was sind die Folgen bei Nichteinhaltung?
Wer die Vermieterbescheinigung unvollständig, nach Ende der Frist oder gar nicht abgibt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 1000€ rechnen. Wer einer Person Wohnraum und eine Wohnanschrift anbietet ohne das dieser dort tatsächlich wohnt oder wohnen will, muss mit bis zu 50.000€ Strafe rechnen.
Was bedeutet der neue Auskunftsanspruch?
Neu ist auch das der Vermieter den Anspruch hat sich durch Rückfragen beim Einwohnermeldeamt darüber zu informieren, ob ein Mieter tatsächlich An- oder Abgemeldet wurde. Im Gegenzug darf das Einwohnermeldeamt auch beim Vermieter nachfragen wer in seiner Wohnung wohnt bzw. gewohnt hat.
Das neue Gesetz der Vermieterbescheinigung gilt offiziell ab dem 01.11.2015
Die entsprechenden Formulare finden Sie auf der Seite der Stadt Karlsruhe:
https://web1.karlsruhe.de/service/d115/detail.php?prod_id=407
oder stehen Ihnen hier über unsere Homepage als Download zur Verfügung: Wohnungsgeberbestätigung
Quelle: Pell-Rich Eigenrecherche
Warum unterschreibe ich eine Nachweisbestätigung?
Eine Nachweisbestätigung muss unterschrieben werden, damit der Makler nachweisen kann, dass der Interessent auf das Objekt durch Vermittlung des Maklers aufmerksam wurde.
Andernfalls könnte der Interessent nämlich vor Gericht plädieren, dass er den Verkäufer bzw. das Objekt zu entsprechenden Konditionen schon vor der Vermittlung und unabhängig vom Makler kannte und somit der Provisionsanspruch des Maklers nicht geltend gemacht werden kann.
Nachweisbestätigung der Fa. Pell-Rich Immobilien
Zudem muss ein Makler eine solche Nachweisbestätigung auch wegen des seit Juni 2015 abgeänderten Geldwäsche-sowie Terrorismusgesetz (ein Gesetz zum Schutz vor illegalen oder gar terroristischen Vorhaben) ausfüllen lassen.
Ziel des GwG ist es, Gewinne oder Gelder aus schweren Straftaten aufzuspüren und somit die Terrorismusfinanzierung zu unterbinden.
Außerdem ist ein Makler dazu verpflichtet bei der Besichtigung einer Immobilie den Ausweis vorlegen zu lassen, um im Bezug auf das GwG keinen rechtlichen Verstoß zu vergehen.
Denn wenn der Makler die Identität mittels des Ausweises nicht überprüfen kann oder darf, so darf kein weiterer Kontakt oder gar eine Transaktion durchgeführt werden.
Wir danken für Ihr Verständnis.
Gewerbemietrecht – Wie kann ich fristlos kündigen?
Bei einer fristlosen Kündigung, auch außerordentliche Kündigung bezeichnet, benötigt man, gegenüber der ordentlichen Kündigung einen wichtigen Grund, damit diese Kündigung rechtskräftig ist. Dieser so genannte wichtige Grund muss im Falle einer fristlosen Kündigung so schwerwiegend sein, dass es dem Vermieter oder dem Mieter nicht zuzumuten ist, die gesetzliche Kündigungsfrist von mind. 3 Monaten, oder eine individuell vereinbarte Kündigungsfrist abzuwarten.
Bei einer fristlosen Kündigung ist keine Kündigungsfrist einzuhalten. Das bedeutet im genauen, dass diejenige Partei, welche sich auf diesem wichtigen Grund beruft und die fristlose Kündigung verlangt, quasi über Nacht die Kündigung erklären kann und die Immobilie verlassen darf.
Gründe für eine fristlose Kündigung:
Kommt es zu einer fristlosen Kündigung entscheidet meist ein Gericht darüber, ob der angegebene Grund eine solche Kündigung rechtfertigt oder nicht. Sollte sich gerichtlich herausstellen, dass die fristlose Kündigung grundlos war, so ist der Mieter im Falle seiner Kündigung verpflichtet, dem Vermieter ganz normal, wie vertraglich festgehalten, die Miete zu bezahlen.
Im Falle der Kündigung des Vermieters ist dieser schadensersatzpflichtig.
Rechtliche Grundlage:
Im Bürgerlichen Gesetzbuch finden sie in § 543 (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) und in § 314 (Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund) bezüglich des wichtigen Grundes die Definition.
§ 543 Bürgerliches Gesetzbuch
Ausschlaggebend bei einer fristlosen Kündigung ist immer die Frage, in wie weit es dem Vermieter oder Mieter noch zuzumuten ist, am Mietvertrag festzuhalten. Im BGB §543 gibt es eine allgemeine Definition des wichtigen Grundes. Bei einer Schließung eines Mietvertrages, haben beide Parteien immer die Möglichkeit, Gründe für eine fristlose Kündigung im Vertrag aufzunehmen.
In § 543 II BGB findet man drei Beispiele, in dessen Fällen von einem wichtigen Grund gesprochen wird.
Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn:
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
(Auszug §543 BGB)
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Was ist eine Due-Diligence?
Im Mittelpunkt von Immobilientransaktionen steht die Due Diligence Prüfung.
Dabei müssen die betroffenen Parteien Einblick in die transaktionsbezogenen Dokumente erhalten, damit sie diese im Detail überprüfen können.
Unter dem Begriff „Due Diligence“ versteht man nämlich allgemein die „Sorgfaltspflicht“, die man im Vorfeld dem Vertragsobjekt (beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie) gegenüber nachkommen muss. Ursprünglich kommt der Begriff aus dem amerikanischen Kapitalmarkt- und Anlegerschutzrecht. Dabei beinhalten Due-Diligence-Prüfungen bei Immobilien eine Stärken- Schwächen-Analyse des gewünschten Vertragsobjekts – es gilt eventuelle Risiken zu analysieren und das Objekt zu bewerten. Die Dokumente können zum Beispiel Bilanzen, Personalressourcen, Positionierungsstrategien, rechtliche Risiken oder finanzielle Risiken-Analysen etc. enthalten. Sie legen meist sensible Daten offen und verlangen daher besondere sicherheitstechnische Maßnahmen, unter denen ein Zugriff überhaupt gewährt werden kann.
Eine andere große Herausforderung bei einer effizienten Due Diligence Abwicklung ist die Verwaltung der oft großen Anzahl an involvierten Personen. Außerdem braucht es ein effizientes Dokumentenmanagement. Dieses ist nötig, um allen Parteien die gewünschten Informationen möglichst aktuell und strukturiert zur Verfügung zu stellen. Virtuelle Datenräume ermöglichen heute eine effiziente Abwicklung der Due Diligence Prüfung. Doch ein virtueller Datenraum muss eine Vielzahl von Anforderungen erfüllen, um dafür tatsächlich geeignet zu sein:
Welche Auswirkungen hat die Bundestagswahl auf den Immobilienmarkt?
Am 24. September hat Deutschland wieder einmal die Qual der Wahl – die Bundestagswahlen 2017 stehen an.
Um Ihnen zu verdeutlichen, welche Auswirkungen die Wahlen sowie die einzelnen Parteien auf den Immobilienmarkt haben können, stellen wir Ihnen in Zusammenarbeit mit unserem Immobilienpartner Homeday eine anschauliche Infografik zur Verfügung:
Quelle: Homeday
Warum ist die Karlsruher Weststadt so begehrt?
In der Weststadt und in der Innenstadt von Karlsruhe waren Brauereien und Maschinenfabriken um 1900 zu finden.
Da der Wind überwiegend von Westen nach Osten weht (hat in unserem Breitengraden mit der Erdrotation zu tun) und der Ruß und der Gestank durch die Fabriken damit meist von der Innenstadt nach Osten geweht wurde, hat sich das ärmere Volk im Osten wiedergefunden, wohingegen sich die reicheren Bürger im Westen der Stadt niedergelassen haben.
In Richtung Westen, an der Moltkestraße, wurde 1907 zusätzlich das neue Städtische Krankenhaus eröffnet, das als einer der modernsten und großzügigsten Klinikerbauten in dieser Zeit galt.
Nördlich der Kaiseralleee entstand vor dem ersten Weltkrieg “das Musikviertel” mit großbürgerlichen individuell und originell gestalteten Wohnhäusern.
Um 1901 war Karlsruhe eine Großstadt mit 100 000 Einwohnern geworden, das enorme Bevölkerungswachstum führte zu raschen Erschließung / Entwicklung der Weststadt. Nach und nach verlor die Weststadt ihren industriellen Charakter. Die kleinen Brauereien fielen dem Konzentrationsprozeß zum Opfer. Die Brauerei Moninger, die ein großes Areal zwischen Kriegs- und Sophienstraße einnahm, verließ allerdings erst 1980 die Weststadt und zog nach Grünwinkel. Erhalten blieb nur das Verwaltungsgebäude der Brauerei in der Kriegsstraße.
Brauerei Moninger
Noch heute finden sich in der Karlsruher Weststadt die schönen Jugendstil-Altbauten und zahlreiche Grünflächen ( wie bspw. die Hildapromenade), die dieses Gebiet in Karlsruhe so begehrt machen.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Welche Unterlagen werden beim Notar benötigt?
Was ist vom Käufer zum Notar mitzubringen? Was vom Verkäufer?
Pell-Rich Immobilien hat für seine Kunden hierzu eine Checkliste vorbereitet, die Sie hier einsehen können:
Gibt es eine Gewährleistung beim Kauf einer Immobilie?
Käufer aufgepasst: Gewährleistung im Immobilienkaufvertrag
Für gebrauchte Immobilien besteht KEINE Gewährleistung, allerdings muss der Verkäufer alle bekannten Mängel auflisten.
Er kann dafür haftbar gemacht werden, wenn er diese Mängel nicht bekannt gibt.
Der neue Besitzer der Immobilie, muss dem Verkäufer nachweisen, dass der Schaden (z.B. ein Wasserschaden) schon vorher bekannt war, dies ist aber im späteren Verlauf eher schwierig nachzuweisen.
Beim Kauf einer neuen Immobilie gilt eine Gewährleistungspflicht seitens des Verkäufers von 5 Jahren, dies wird im Vertrag des Käufers festgelegt.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Benötige ich einen Rauchmelder in meiner Wohnung?
Baden-Württemberg führte die Rauchmelderpflicht am 11. Juli 2013 für Neubauten ein.
Für Bestandsbauten gilt eine Übergangspflicht vom 01.01.2015. bis zum 31.12.2016.
Somit ist es Pflicht, ab dem 01.01.2017, in allen Wohnungen einen Rauchmelder installiert zu haben.
Exemplarbild eines Rauchmelders
Die Landesbauordnung von Baden-Württemberg sieht eine Installation von Rauchmeldern in folgenden Räumen vor: Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, müssen jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder ausgestattet sein.
Verantwortlich für den Einbau der Rauchmelder ist der Eigentümer des Hauses/ der Wohnung!
Für die Wartung, d.h. Batteriewechsel, regelmäßige Test des Rauchmelders ist der Bewohner/Mieter verantwortlich.
Dies gilt nicht, wenn im Mietvertrag vereinbart wird, dass der Eigentümer die Wartung übernimmt.
Sollte der Mieter einer Installation der Rauchmelder nicht zustimmen, hat der Vermieter in diesem besonderen Fall Betretungsrecht, um die Rauchmelder anzubringen.
Es gibt noch eine Besonderheit, und zwar, wenn die Rauchmelder vor Inkrafttreten des Gesetzes am 01. April 2013 schon angebracht wurden. Dann dürfen diese auch weiterhin in Absprache und Zustimmung mit dem Vermieter betrieben werden, insofern diese noch voll funktionsfähig sind!
Sollte es der Fall sein, dass der Vermieter sich jedoch nicht um die Beschaffung sowie Installation der Rauchmelder kümmert, trotz mehrfacher Aufforderung, dann darf der Mieter diese Eigenständig beschaffen sowie installieren und kann dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Was genau ist die Widerrufsbelehrung?
Ihr Widerrufsrecht
Seit dem 13.Juni 2014 gilt die Verpflichtung für uns als Makler, dass wir Sie über ihr 14-tägiges Widerrufsrecht gemäß §355 BGB aufklären müssen.
Denn Sie gehen mit uns einen Vertrag ein, wenn von Pell-Rich Informationen über eine Immobilie erhalten oder mit uns besichtigen gehen.
Die Provision wird für Sie nur fällig, wenn es tatsächlich zum Kauf-oder Mietvertragabschluss kommt.
Vor Ablauf der Widerrufsfrist können wir für Sie nur tätig werden, wenn es ausdrücklich verlangt wird! Wir wissen, dass es für Sie durch den Vertragsdschungel lästig ist, wie auch für uns. Jedoch möchten wir rechtssicher & ehrlich Arbeiten:
Das Prozedere verschafft Transparenz und Vertrauen, denn es schützt in erster Linie Sie als Verbraucher!
Deshalb schicken wir Ihnen bei Objektangeboten das sogenannte S-Exposé: Sie als Empfänger erhalten vor dem eigentlichen Exposé eine automatisierte E-Mail, in der auf die Widerrufsmöglichkeiten hingewiesen wird.
Sobald Sie in der E-Mail Ihre Zustimmung geben (durch einfaches anklicken von „Ja, ich stimme zu und möchte das Exposé öffnen„), dass Sie vor dem Ablauf der Widerrufsfrist damit beginnen wollen, dass Pell-Rich Ihnen das Exposé zusendet, erhalten Sie direkt eine Vorschau der Angebotsmail inkl. Exposé in Ihrem Browser. Parallel dazu wird die eigentliche Angebotsmail an Sie geschickt.
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung!
Kann mich mein Vermieter zu einer Haftpflichtversicherung zwingen?
Bei Kerzenlicht eingeschlafen, vergessen das Wasser abzudrehen, oder eine ausgeartete Party – Das alles kann Ihrer Wohnung erheblichen Schaden zufügen. Alles kein Problem, dann muss eben die Haftpflichtversicherung des Mieters ran. Doch was ist, wenn der Mieter keine solche Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat?
Viele Vermieter heutzutage haben erhebliche Angst vor hohen finanziellen Schäden verursacht durch die Mieter.
Aus diesem Grund werden viele Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auch zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung gezwungen oder müssen, falls vorhanden, Ihre Haftpflicht dem Vermieter nachweisen.
Doch ist so etwas tatsächlich rechtens?
Solche Vertragsinhalte, welche einen Mieter zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung zwingen, werden von den meisten Gerichten als unwirksam betrachtet, da die Mietkaution bereits eine im Umfang ausreichende Absicherung darstellt. Ein deutsches Gericht hat in einem solchen Fall geurteilt, dass ein solches Vertragsdetail den Mieter benachteiligen würde und damit unzulässig und unwirksam sei. Werden zwischen Vermieter und Mieter individuell Vereinbarungen getroffen, welche nicht Teil eines vorgefertigten Mietvertrages sind, dann sieht das wieder etwas anders aus. Sollte ein Mieter durch eine solche individuelle Vereinbarung verpflichtet worden sein, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, könnte er sogar auf die Erfüllung dieser Pflicht verklagt werden. Falls es möglich ist, diese individuelle Vereinbarung nachzuweisen.
Wir empfehlen Ihnen als Vermieter unter „Sonstiges“ im Mietvertrag Ihre Empfehlung reinzuschreiben, auch die einer Hundehaftpflicht bei einem Hundehalter beispielsweise.
Zwingen können Sie den Mieter zum Abschluss der Versicherung aber nicht.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Erbrecht – Auf was muss beim Erbe geachtet werden?
Auf einmal Hausbesitzer – Auf was muss ich alles achten, wenn ich eine Immobilie erbe?
Heutzutage investieren viele ihr Geld in Immobilien da man immer wieder hört, dass dies sicher und solide sei.
Da scheint eine geerbte Immobilie genau das Richtige zu sein.
Wir informieren Sie darüber, dass so eine geerbte Immobilie nicht für jeden ein Glücksfall ist und wann Sie Ihr Erbe lieber verkaufen sollten.
Im folgenden Beitrag finden Sie in 6 Punkten erklärt, wann Sie Ihre geerbte Immobilie lieber verkaufen sollten statt auf Mieteinnahmen zu setzen.
1. Keine gute Lage:
Wenn Sie wissen wollen ob der Wert einer Immobilie in den kommenden Jahren steigen wir, ist die Lage das wichtigste Kriterium. Die Deutschen zieht es weg vom Land und rein in die Städte. In den Großstädten können Sie nach wie vor einen klaren Aufwärtstrend der Immobilienpreise beobachten. Sollten Sie nun eine Immobilie geerbt haben, welche sich in einer Region befindet wo die Menschen vermehrt weg zeihen, sollten Sie diese schnellstmöglich verkaufen.
2. Die Immobile ist gar nicht oder schlecht vermietet:
Nicht bei jeder vermieteten Immobilie ist es zu erwarten, eine gute Rendite zu erzielen. Sollten die Reparaturen und Instandhaltungskosten nicht durch die Miete gedeckt werden lohnt es sich, über einen Verkauf nachzudenken.
3. Ihr eigenes Darlehn soll getilgt werden:
Meistens ist es ja so, dass Erben bereits eine Immobilie haben, vielleicht sogar Ihre Traumimmobilie. Hier kann ein Verkauf der geerbten Immobilie dazu führen, dass Sie mittels des Erlöses Ihren eigenen Darlehn schneller abbezahlen können. Hierfür ist es hilfreich, wenn man in seinem Kreditvertrag eine Sondertilgungsklausel eingebaut hat.
4. Sie kennen sich mit Immobilen nicht aus:
Nicht jeder hat das Zeug zum Immobilieninvestor. Bei einer vermieteten Immobilie kann es durchaus immer mal wieder zu Streitigkeiten kommen.
Wer sich hier nicht auskennt oder sich das Immobilienwissen nicht aneignen kann, zahlt häufig Lehrgeld. In diesem Fall empfiehlt sich auch der Verkauf der Immobilie.
5. Sie haben nicht die Zeit, sich um das Haus zu kümmern:
Vermieter zu sein ist kein leichter Job. Auch wenn es bei Ihrer Immobilie vielleicht eine Hausverwaltung gibt, müssen Sie sich um die täglichen Fragen der Mieter kümmern.
Kleinere Aufgaben wie Reparaturen, Abrechnung, Mietersuche etc. müssen immer wieder organisiert werden. Sollten Sie hierfür nicht die Zeit haben, raten wir zum Verkauf.
6. Instandhaltungskosten übersteigen Ihr Budget:
Eine Immobilie zu unterhalten in ein teures Vergnügen. Wer für nötige Reparaturen oder Arbeiten nicht das nötige Kleingeld zur Verfügung hat tut gut daran die Immobilie zu Verkaufen. Je mehr Sie ein Objekt verfallen lassen, desto weniger ist sie wert.
Als Erbe einer Immobilie gibt es sogar Szenarien, in denen Sie gezwungen werden könnten Ihre Immobilie zu verkaufen. Zum einen wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind und Ihre Miterben nicht ausbezahlen können und zum anderen wenn das geerbte Haus noch nicht abbezahlt ist und Sie den laufenden Kredit nicht zahlen können.
Aktenordner mit der Beschriftung Erbrecht
Wir haben Ihnen hier einen Dreipunkte Plan zum richtigen Verkauf Ihrer Immobilie zusammengestellt:
1.Prüfen Sie, ob Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft sind:
Als Alleinerbe sind Sie alleiniger Besitzer der Immobilie und könne alleine entscheiden was mit Ihrer Immobilie passiert. Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft wird der Nachlass entsprechend der Erbquote aufgeteilt. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft verwalten das Erbe zusammen und müssen sich über die Verwendung der Immobilie einigen. Gelingt dies nicht, können einzelne Mitglieder aus der Erbengemeinschaft austreten. Ein entsprechender Vertrag muss aufgesetzt und im Falle einer Immobilie notariell beglaubigt werden. Den austretenden Erben wird eine Abfindung gezahlt.
2. Treffen Sie die Vorkehrungen für Ihren Immobilienverkauf:
Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen einige Hürden genommen werden. Die Erbschaftssteuer – oder im Falle einer Erbengemeinschaft die Erbanfallsteuer – muss entrichtet werden. Die höhe der Erbschaftssteuer ermittelt sich aus dem Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Verstorbenen. Beim Verkauf der Immobilie ist der Erbe außerdem verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen. Ausgestellt wird dieser von Ingenieuren, Architekten oder Energieberatern mit entsprechendem fachlichen Schwerpunkt.
3. Bestimmen Sie den Wert Ihrer Immobilie:
Der Marktwert einer Immobilie bestimmt sich durch verschiedene Faktoren wie z.B. Größe, Lage, Ausstattung oder Sanierungszustand. Viele Immobilienbesitzer kennen jedoch den genauen Wert Ihrer Immobilie nicht. Oft kommt es vor, dass Erben den Wert Ihrer Immobilie zu hoch einschätzen da eventuell Erinnerungen oder Ideelle Werte mit einfließen. Hier ist es wichtig, sich einen kompetenten Fachmann an die Seite zu holen, welche einem beim Verkauf der Immobilie unterstützt.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Was gibt es beim Mietrecht 2018 für mich zu beachten?
Von Kündigung bis Hausordnung – Das Mietrecht 2018
Das Mietrecht in Deutschland ist sehr komplex und umfasst viele verschiedene Gesetze und Regelungen. Der folgende Text enthält die wichtigsten Informationen für Vermieter.
Was darf in einem Mietvertrag stehen?
Was versteht sich unter den Betriebskosten?
Wie kann eine Kündigung des Mietvertrages erfolgen?
Das deutsche Mietrecht ist in den §§ 535 bis 580a BGB festgehalten. Diese regeln alle allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse. Zudem enthält es die Regelungen zu den wichtigsten Punkten, wie:
• die Überlassung der Mietsache gegen eine vereinbarte Nutzungsgebühr,
• den Umgang mit Mängeln, die beim Mietobjekt vor oder während der Zeit der Überlassung auftreten,
• die Mietminderung bei an der Mietsache auftretenden Mängeln,
• die Entrichtung des Mietzinses,
• die Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch,
• die Überlassung der Mietsache zum Gebrauch an Dritte,
• den vertragswidrigen Gebrauch des Mietobjekts,
• die Dauer, das Ende und die Verlängerung des Mietverhältnisses sowie
• die Rückgabe des Mietobjekts an den Eigentümer.
Grundsätzlich werden durch das deutsche Mietrecht die Rechte der Mieter gestärkt. So haben diese z.B. die Möglichkeit, Widerspruch gegen eine Kündigung durch den Vermieter einzulegen. Grundsätzlich kann ein Mietvertrag jedoch durch beide Parteien gekündigt werden. Der Mietvertrag darf allerdings dabei nicht zeitlich begrenzt sein. Liegt wiederum ein Zeitmietvertrag vor, müssen beide Parteien eine feste Vertragslaufzeit einhalten.
Möchte der Vermieter das Mietverhältnis in irgendeiner Form ordentlich kündigen, muss er einen plausiblen Grund vorlegen, welcher ein berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietvertrags rechtfertigt. Dieser muss dem Mieter schriftlich per Kündigungsschreiben mitgeteilt werden. Geht die Kündigung auf anderem Wege bei dem Mieter ein, ist sie unwirksam. Unter einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses versteht das Mietrecht vor allem:
• eine nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter, sofern er diese selbst zu verschulden hat,
• die Anmeldung von Eigenbedarf durch den Vermieter für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts (Eigenbedarfskündigung) und
• erhebliche Nachteile für den Vermieter, die durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen, sofern dieses eine angemessen wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert. (Verwertungskündigung)
Zudem besteht immer eine Kündigungsfrist. Diese ist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses. Bei einer Vertragsdauer von bis zu 5 Jahren sieht das Mietrecht eine Kündigungsfrist von 3 Monaten vor. Besteht das Mietverhältnis länger als 5 Jahre, gilt eine Frist von 6 Monaten und nach 8 Jahren sogar von 9 Monaten.
Neben der ordentlichen Kündigung besteht auch die Möglichkeit auf eine außerordentliche Kündigung. Allerdings müssen hierbei wichtige Gründe darüber bestehen, weshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.(§ 543 BGB). Diese sind in der Regel zu bejahen, wenn die Rechte einer der beiden Parteien erheblich verletzt wurden.
Ein weiterer wichtiger Punkt für Vermieter ist das Thema Hausordnung. Diese regelt vertraglich festgelegte Punkte und trägt zu einem harmonischen Zusammenleben aller im Mietobjekt lebenden Parteien bei. Verpflichtet ein Vermieter seinen Mieter bspw. dazu, Lärmbelastung zu vermeiden, muss sich dieser unter anderem an die Nachtruhe halten. Widersprechen sich Mietvertrag und Hausordnung in einem Sachverhalt, gilt stets die Vereinbarung, die im Vertrag geschlossen wurde. Ansonsten heißt es: Wer gegen die Hausordnung verstößt, setzt sich auch über die Regelungen des Mietvertrages hinweg. Dies berechtigt den Vermieter zu einer Abmahnung oder einer Kündigung bei wiederholtem Fehlverhalten.
Grundsätzlich können in der Hausordnung folgende Punkte durch den Vermieter geregelt werden:
• Ruhezeiten
• Sicherheit im Wohnobjekt
• Nutzung von zum Wohnhaus zugehörigen Hof- und Gartenflächen
• Reinigung des Wohnobjekts
• Anbringung von Parabolantennen
• Tierhaltung
Das Mietrecht regelt auch die Kosten, welche ein Vermieter für die Nutzung seiner Wohnung verlangen darf. Häufig wird eine Zahlung der Mietnebenkosten vereinbart. Dabei handelt es sich um laufende Kosten, die dem Eigentümer durch den Besitz des vermieteten Wohnobjekts und durch dessen Bewirtschaftung entstehen. Sie verkörpern die sogenannten Betriebskosten, welche in der Betriebskostenverordnung festgelegt sind.
Durch die Betriebskosten werden z.B. Grundsteuer, die Kosten für die Wasser- und Warmwasserversorgung, die Aufwände für die Müllbeseitigung und die Heizkosten abgedeckt. Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter zu der jährlichen Erstellung einer Betriebskostenabrechung für den Mieter.
Weitere Informationen zum Thema „Mietrecht“ finden Sie hier. Zudem bietet das kostenlose Ratgeberportal www.mietrecht.com viele weitere Informationen, eBooks und Ratgeber zu Themen, wie Eigenbedarfskündigung und Mietminderung.
Quelle: Gastbeitrag von Frau Isabel Frankenberg, www.mietrecht.com
Vermieter/Eigentümer meldet Eigenbedarf an, was jetzt?
Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Angehörige des Haushalts oder Familienangehörige nutzen möchte, kann auf Eigenbedarf gekündigt werden. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag des Monats beim Mieter eingehen, damit diese zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist – Kündigungsfristen verlängern sich nach 5 sowie nach 8 Jahren um jeweils 3 Monate
Wie muss der Vermieter kündigen?
Konkrete Benennung – Bei einer Kündigung auf Eigenbedarf muss der Vermieter angeben und konkret benennen können, für wen er die Wohnung benötigt.
Nachvollziehbare Gründe – Der Vermieter muss nachweisen, warum er genau diese Wohnung benötigt, insbesondere wenn er noch im Besitz einer zweiten Wohnung ist (Gründe wie, er benötigt sie als Alterswohnsitz, da sie besser als seine momentane Wohnung geeignet ist, sind hier nicht wirksam)
Begründung des Termins – Der Vermieter muss begründen können, weshalb er zu dem in der Kündigung genannten Termin kündigen möchte – hierbei sind die Kündigungsfirsten zu beachten und einzuhalten.
Checkliste für die Mieter bei der Kündigung zwecks Eigenbedarf:
Eigenbedarfskündigung – was nun?
Wurden die gesetzlichen Kündigungsfristen eingehalten?
Bei einer Kündigung des Mietverhältnisses müssen gesetzliche Kündigungsfristen eingehalten werden. Diese betragen 3 Monate bei bis zu 5 Jahren Mietdauer, 6 Monate bei bis zu 8 Jahren Mietdauer, 9 Monate bei mehr als 8 Jahren Mietdauer und 12 Monate bei mehr als 11 Jahren Mietdauer.
Wurden die Formalien beachtet?
Der Vermieter muss bei Kündigung auf Eigenbedarf einen neuen Nachmieter benennen und diesen Ihnen mitteilen. Ebenfalls muss die Kündigung nachvollziehbar begründet werden.
Wurde die Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung eingehalten?
Wenn das Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, hat der neue Eigentümer/Vermieter erst nach 3 Jahren Anspruch auf Eigenbedarf. In manchen Städten liegt diese Sperrfrist sogar bei 10 Jahren.
Ist die Kündigung eine unzumutbare Härte?
Der Fall einer unzumutbaren Härte tritt meist in sozialen Angelegenheiten wie z.B. Schwangerschaft, Krankheit oder Pflegebedürftigkeit im Alter zu.
Haben Sie einen Mieterverein oder Rechtsanwalt aufgesucht?
In manchen Fällen ist es durchaus hilfreich, sich von einem Anwalt beraten zu lassen um das eigene recht zu wahren. In Deutschland ist das Mietrecht sehr zu Gunsten des Mieters ausgelegt. Ohne einen Räumungstitel vor Gericht kann der Vermieter Sie nicht auf die Straße setzen. Vor Ausstellung eines Räumungstitel prüft das Gericht aber vorab erst einmal, ob die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig war.
Was tun, wenn sich ein Rechtsstreit anbahnt?
Der Gang vor Gericht sollte im besten Falle vermeidet werden – im Interesse beider Seiten! In der Regel lassen sich Probleme zwischen Mieter und Vermieter auch außergerichtlich einigen. Die Vermieterseite könnte dem Mieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung helfen, sich an den Makler-/Umzugskosten beteiligen oder eine pauschale Abfindung zahlen.
In jedem Fall ist es für Sie als Mieter von Vorteil, wenn Sie Ihre Belege aufbewahren. Sollten Sie im Nachhinein beweisen können, dass der Vermieter die Gründe zur Kündigung zwecks Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, besteht für den Vermieter eine Verpflichtung auf Schadensersatz gegenüber Ihnen.
Welchen Anspruch auf Schadensersatz haben Sie bei Sonderfällen:
Sollte der Vermieter den Grund der Kündigung auf Eigenbedarf nur vorgetäuscht haben, so verpflichtet er sich in diesem Falle den Kostenunterschied zwischen der alten und neuen Mieter so wie in machen Fällen auch die Umzugs – und Maklerkosten zu tragen. Sollte der Kündigungsgrund, welchen der Vermieter angegeben hat entfallen, muss er den Mieter umgehend informieren weil so das Mietverhältnis bestehen bleibt. Beispiel, die Mutter, welche einziehen sollte ist unerwartet verstorben.
Der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. weiß, dass das Verhältnis von Mieter und Vermieter nicht immer konfliktfrei ist. Viele Streitpunkte lassen sich jedoch schon vorher im Mietvertrag regeln. Was es beim “Mietvertrag für Haus und Grund” zu beachten gilt, erklärt unsere erst kürzlich veröffentlichte Ratgeberseite “Der Mietvertrag – Die Vereinbarung zum Wohnen auf Miete”:
Das Wichtigste zum Mietvertrag
Mietvertrag für Wohnraum – Was Mieter und Vermieter beachten sollten
Der Mietvertrag für eine WG und der Einheitsmietvertrag
Rücktritt und Kündigung uvm.
Die kostenfreie Informationsseite finden Sie unter https://www.mietrecht.com/mietvertrag/.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Winterdienst – Bin ich hier gesetzlich verpflichtet?
Neuschnee bereitet Mietern und Hauseigentümer jedes Jahr Probleme. Fraglich ist stets, wer für den Winterdienst verantwortlich ist und wer im Zweifel haftet. Die wichtigsten rechtlichen Fragen sollen hiermit geklärt werden, damit kostspielige und aufwendige Schadensersatzforderungen gar nicht erst entstehen.
Wer unterliegt der Räum- und Streupflicht?
Grundsätzlich ist es die originäre Aufgabe der Städte und Gemeinden (also der Kommunen) dafür zu sorgen, dass öffentliche Gehwege und Straßen frei sind. Diese trifft insoweit eine Verkehrspflicht, wie es im juristischen Fachjargon heißt. Allerdings haben die Gemeinden die Möglichkeit, diese Verkehrssicherungspflicht weiter zu delegieren. Das gilt zumindest für Bürgersteige, da diese unmittelbar an Grundstückseigentum angrenzen. Von dieser Möglichkeit, das Freiräumen von Bürgersteigen anderen zu überlassen, haben so gut wie alle Kommunen in Deutschland Gebrauch gemacht, indem sie per Satzung festgelegt haben, dass Haus- und Grundstückseigentümer dafür verantwortlich sind, Bürgersteige von Schnee und Eis zu befreien.
Damit ist zu allererst der Grundstückseigentümer in der Pflicht. Da dieser aber häufig gar nicht in seinem Haus wohnt, hat auch er die Möglichkeit seine Verkehrspflicht zu delegieren, also abzugeben. Dies geschieht durch einen Vertrag. Entweder der Grundstückseigentümer beauftragt selbst einen professionellen Hausmeister- und Winterdienst, oder gibt die Pflicht an seine Mieter weiter. Möchte ein Vermieter die Verpflichtung zum Winterdienst an seine Mieter abgeben, so muss er dies explizit im Mietvertrag festhalten. Erledigen der oder die Mieter den Winterdienst nicht ordnungsgemäß, kann der Grundstückseigentümer bzw. der Vermieter einen Hausmeisterdienst beauftragen, der diese Pflicht übernimmt. Die entsprechenden Kosten kann der Vermieter den Mietern in Rechnung stellen.
Wo muss geräumt und gestreut werden?
Auch bezüglich des genauen Umfangs des Winterdiensts gibt es keine bundesweit einheitlichen Regelungen. Denn es obliegt den Gemeinden, dies in ihren Satzungen festzulegen. Grundsätzlich gilt jedoch in jeder Stadt: Die städtischen Reinigungsbetriebe sind ausschließlich für Straßen und Überwege zuständig. Damit muss zumindest der Bürgersteig freigeräumt werden. Die meisten Gemeinden geben vor, bis spätestens 7 Uhr einen Gang von 1,2 m – 1,5 m Breite zu schaffen. In Mehrfamilienhäusern müssen auch die Wege zu Briefkasten und Mülltone freigeräumt werden.
Wenn es einmal den ganzen Tag schneit, ist es unzumutbar eine Art Bereitschaftsdienst zu fordern. Wenn ein Verantwortlicher also seiner Streupflicht nachgekommen ist, kann nicht verlangt werden, dass er während eines Schneetreibens wiederholt räumt (Oberlandesgericht Celle, Az.: 9 U 220/03).
Was muss gestreut werden?
Sämtliche freizuräumenden Flächen sind auch zu bestreuen. Außerdem haben einige Kommunen festgelegt, dass Streusalz allein vom Winterdienst genutzt werden darf. Winterdienstpflichtige müssen deshalb häufig auf Granulat oder Sand zurückgreifen.
Wer haftet bei Stürzen und Unfällen?
Grundsätzlich haftet, wer für den Winterdienst verantwortlich ist.
Je nach Ausgestaltung also der Grundstücks- bzw. Hauseigentümer oder, wenn es im Mietvertrag eine entsprechende Klausel gibt, der Mieter. Die Haftung erfolgt aus § 823 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) und beinhaltet sämtliche Behandlungskosten des Verletzten und ggf. ein Schmerzensgeld. Wenn ein Eigentümer seine Pflicht an die Mieter delegiert hat, kann er allerdings dennoch durch ein sogenanntes Organisationsverschulden haftbar gemacht werden, wenn er seine Mieter nicht zum Einhalten der Streupflicht anhält.
Dieser Artikel entstand in freundlicher Zusammenarbeit mit der Presseabteilung von Ziegler-Metall
Quelle der Bilder: Pixabay, Verwendung ohne Kennzeichnung
Was versteht man unter Mietpreisbremse?
Ab dem 01.11.2015 greift auch in Baden-Württemberg die Mietpreisbremse!
Die Landesregierung Baden-Württemberg hat den Entschluss gefasst, dass ab November 2015 in 68 Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse in Kraft tritt. Dies hat auch guten Grund: Man wolle in Zukunft überdurchschnittliche Mieterhöhungen zum Schutze der Mieter verhindern.
Mieterhöhung – Mietrecht
Wie funktioniert das Prinzip der Mietpreisbremse?
Am 1. Juni 2015 ist in Deutschland die Mietpreisbreme offiziell in Kraft getreten. Die einzelnen Bundesländer können individuell entscheiden, wann und in welchen Gebieten sie dieses Gesetz zum Tragen bringen möchten. Die Mietpreisbremse besagt, dass bei Neuvermietungen von Bestandsimmobilien die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Hierfür dient als Vergleichsgrundlagen der lokale Mietspiegel oder sonstige für den Mietspiegel erstellte Gutachten. Diese Mietpreisbremse gilt vor allem in Gebieten mit sehr angespanntem Wohnungsmarkt.
In welchem Gebiet dies der Fall ist und ab wann genau die Mietpreisbremse zum Tragen kommt, wird von den jeweiligen Bundeländer selbst festgelegt. Karlsruhe zählt zu einem Markt mit einer angespannten Wohnsituation, ab dem das Gesetz ab dem 01.11.2015 zum Tragen kommt!
Übrigens:
Ausgeschlossen von dieser Regelung sind Neubauimmobilien und umfangreich modernisierte Bestandsobjekte. Auch auf bereits bestehende Mietverträge hat die Mietpreisbremse keinen Einfluss.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Freie Notare ab Januar 2018, was ändert sich wenn die staatlichen Notare aufgelöst werden?
Ab Januar 2018 werden alle staatlichen Notare in Baden-Württemberg aufgelöst und durch freie Notare ersetzt. Doch wo liegt überhaupt Unterschied?
Staatliche Notare (Beamte), werden im Gegensatz zu freien Notaren, vom Land besoldet und mit Personal sowie Sachmitteln ausgestattet.
Ein freier Notar ist beispielsweise auf Eigenverantwortung für die Auswahl und Weiterbildung des Personals, die Bereitstellung der Räumlichkeiten sowie den allgemeinen Büroablauf zuständig.
Bislang waren die Notariate für die allgemeine Beurkundung (Bsp: Hausverkauf beurkunden) sowie für Nachlassangelegenheiten (unterscheidet sich in den Bundesgebieten) zuständig.
Durch die ab Januar 2018 in Kraft tretende Notariats- und Grundbuchamtsreform werden Nachlassangelegenheiten künftig von den Amtsgerichten selbst bearbeitet werden (teilweise auch jetzt schon so). Die Amtsgerichte verwahren daher ab 2018 Testamente sowie erbfolgrelevante Urkunden. Beurkundungen können nach wie vor bei Notaren vollzogen werden, auch zum bisherigen Kostenpunkt.
Ist man durch die neue Reform nun an bestimmte Notariate gebunden?
Nein! Wie auch in der alten Reform gilt in der neuen der „Grundsatz der freien Notarwahl“.
Summa Summarum lässt sich also sagen, dass Nachlassangelegenheiten künftig von Amstgerichten bearbeitet werden und sich für die normale Beurkundung von beispielsweise Kaufverträgen für Immobilien für die Kunden nichts ändern wird.
Durch die Umstellung verbunden sind nun Verzögerungen und längere Wartezeiten bei den Notaren bis zum Frühjahr 2018 hin.
Notariatsschild bei einem der kooperierenden Notare von Pell-Rich Immobilien in der Region Karlsruhe
Wie gut steht der deutsche Immobilienmarkt dar?
Mit der Brexit-Entscheidung im Juni 2016 haben die Wähler in Großbritannien beschlossen, dass ihr Land aus der EU austreten wird. Viele Konsequenzen dieser Entscheidung sind bislang ebenso unklar wie die der Präsidentschaftswahl in den USA. In jedem Fall werden sie sich auch auf den deutschen Immobilienmarkt auswirken.
Deshalb hat Pell-Rich Immobilien in Zusammenarbeit mit Homeday eine Sammlung von aktuellen Informationen zum Thema “Immobilienmarkt Deutschland im Check” im Rahmen eines illustrierten Textes aufbereitet:
Wo finde ich die Mieterselbstauskunft?
Mietvertrag Schlüsselübergabe
Pell-Rich Immobilien nimmt auch Vermietungen von Wohn-und Gewerbeobjekten vor.
Als Wohninteressent brauchen wir von Ihnen eine ausgefüllte die wir Sie bitten im Vorfeld auszufüllen und zur Besichtigung mitzubringen.
Diese Selbstauskunft dient dem potentiellen Vermieter sich einen besseren Eindruck von Ihnen verschaffen zu können.
HIER können Sie die Selbstauskunft downloaden.
Gerne können Sie uns die Selbstauskunft vorab per Mail oder Fax zusenden oder diese bequem zum Besichtigungstermin mitbringen.
Haustiere in Mietwohnungen – Was ist erlaubt, was nicht?
Das Haustier gehört für viele Menschen mit zur Familie. Aus diesem Grund sollen die geliebten Wegbegleiter häufig mit in der Wohnung leben. Handelt es sich hierbei jedoch um ein Mietobjekt, sind einige Regelungen zu beachten. Ob der Mietvertrag Haustiere grundsätzlich ausschließen kann und wie sich die dazugehörige rechtliche Grundlage ausgestaltet, klärt der folgende Text.
Mietwohnungen und Haustiere – die rechtliche Grundlage
Viele Menschen fragen sich, ob ein Vermieter Haustiere in jedem Fall verbieten darf und was es diesbezüglich zu beachten gilt. Bereits im Jahre 1993 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass eine Mietklausel, welche Haustiere generell ausschließt, nicht zulässig ist. Dennoch bedeutet das nicht, dass jedes Tier in einer Mietwohnung gehalten werden darf. Grundsätzlich unterscheidet das Mietrecht hierbei je nach der konkreten Art des Tieres, wobei in verschiedene Gruppen unterteilt wird. Zum einen gibt es die sogenannten Kleintiere, zu denen etwa Hamster, Wellensittiche oder Kaninchen gehören. Zum anderen bilden Hunde und Katzen eine zweite Kategorie. Nach der oben genannten Entscheidung aus dem Jahr 1993 dürfen Kleintiere ohne Weiteres in einer Mietwohnung gehalten werden. Wer einen Hund oder eine Katze bei sich wohnen lassen möchte, muss hierzu die entsprechende Erlaubnis des Vermieters einholen. Hierbei handelt es sich also um Einzelfallentscheidungen durch den Vermieter.
Kleintiere in einem Mietobjekt
Obwohl Kleintiere laut Gesetz grundsätzlich immer gehalten werden dürfen, gibt es auch hier einige Ausnahmen. Handelt es sich um Tiere wie Ratten, Frettchen oder Papageien, muss vorab eine Genehmigung beim Vermieter eingeholt werden. Gleiches gilt für exotische Tiere. Diese können mitunter als gefährlich eingestuft werden und müssen daher nicht vom Vermieter akzeptiert werden. Da hierbei jedoch nicht das Mietrecht über die Haustierhaltung entscheidet sondern der Vermieter, muss in einem Streitfall ein Richter über die Zulässigkeit der Tiere in der Mietwohnung urteilen.
Hunde und Katzen stellen eine Besonderheit dar
Vermieter haben im Einzelfall die Möglichkeit, selbst zu entscheiden, ob Haustiere erlaubt sind oder nicht. So kann ein entsprechender Zusatz im Mietvertrag festlegen, dass die Haltung von Hunden und Katzen vorab vom Vermieter abgesegnet werden muss. Aufgrund der oben genannten Entscheidung darf Wohnungsgeber die Haustiere jedoch nur mit einer Begründung ablehnen. Zudem können Vermieter der Haustierhaltung das Vorhandensein einer Tierhaftpflichtversicherung voraussetzen. Dadurch sichert sich dieser gegen etwaige Schäden ab und kann somit unerwünschten Kosten und Streitigkeiten zuvorkommen. Das Mietrecht selbst schreibt jedoch keine Tierhaftpflichtversicherung vor. Ausgenommen von dieser Regelung sind jedoch Therapie- und Blindenhunde. Zu deren Haltung bedarf es keiner Genehmigung durch den Vermieter, sofern sie als Therapiehunde zugelassen und bescheinigt sind.
Mieter sollten sich an einige Regelungen halten
Erlaubt der Vermieter die Haustierhaltung, sollten die Mieter einige Regeln beachten. Lärm, Dreck und etwaige Sachbeschädigungen gilt es zu vermeiden. Hier herrscht das Prinzip der Rücksichtnahme. Auch dazu kann der Vermieter eine Klausel in den Mietvertrag einbauen, in welcher er festlegt, welches Verhalten nicht geduldet wird. Halten sich die Mieter nicht an ihre Rücksichtnahmepflicht, kann dies zu einem Widerruf der Erlaubnis führen. Ähnliches gilt für Sachbeschädigungen oder die unerlaubte Anbringung von Katzenklappen oder Hundetüren. Diese können eine Schadensersatzforderung und den Widerruf der Erlaubnis zur Haustierhaltung nach sich ziehen.
Weitere Informationen zum Thema „Haustierhaltung in Mietobjekten“ finden Sie unter www.mietrecht.com.
Quelle: Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. in Kooperation mit Pell-Rich Immobilien
Droht Deutschland eine Immobilienblase?
Konstant niedrige Zinsen machen den Immobilienkauf in Deutschland seit Jahren attraktiv. Besonders in Metropolen und deren Einzugsgebiet übersteigt die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Wer sich also eine Immobilie im Zentrum oder ein Einfamilienhaus am Stadtrand kaufen möchte, muss sich auf hohe Preise einstellen. Birgt dies die Gefahr einer Immobilienblase?
Die nachfolgende Infografik von unserem Partner Homeday zeigt, wie eine Blase entsteht und welche Gründe derzeit dafür und dagegen sprechen.
Welche Auswirkungen hat Trump auf den deutschen Immobilienmarkt?
Donald Trump hat das Rennen um den Einzug ins Weiße Haus für sich entschieden. Die weltweiten Reaktionen auf das Wahlergebnis sind höchst unterschiedlich, allen gemein aber ist die Frage: Was bedeutet die Entscheidung der US-Wähler für die Zukunft?
Wie wird sich die Wirtschaft im Allgemeinen und die Immobilienbranche im Speziellen unter einem US-Präsidenten Trump entwickeln?
Über unseren Partner Homeday haben wir für Sie eine Sammlung von aktuellen Informationen im Rahmen einer attraktiven Infografik aufbereitet:
Entspricht die Angebotsmiete auch der Vertragsmiete?
Dies ist eine Frage die sich unter anderem auch das iib Institut Innovatives Bauen Dr. Hettenbach GmbH gestellt hat.
Auf der Grundlage dieser Frage wurde eine Studie mit folgendem Ergebnis durchgeführt:
-in 97% der Fälle entspricht die Angebotsmiete der Vertragsmiete
-repräsentativ gilt dies für 270.000 Mietverträge in Bestandsgebäuden der 50 größten Städte
Wenn Sie sich für dieses Thema interessieren und das genaue Ergebnis der Studie nachlesen möchten, stellen wir Ihnen gerne die komplette Ausarbeitung zur Verfügung. Schreiben Sie und einfach eine Mail an: anfragen@pell-rich.de
Was ist das Bestellerprinzip?
Unter dem Begriff Bestellerprinzip versteht man eine Provisionsregelung für Immobilienmakler im Bereich der Vermietung.
Es sieht vor, dass Makler bei der Vermittlung von Mietgegenständen vollständig vom Auftraggeber entlohnt werden.
Das Bestellerprinzip basiert demzufolge auf dem marktwirtschaftlichen Prinzip: „Wer bestellt, der bezahlt“.
Eingeführt werden soll das Gesetz im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (MietNovG), welches durch das Bundeskabinett am 1. Oktober 2014 beschlossen wurde.
Der entsprechende Gesetzesentwurf ist vom Bundeskabinett verabschiedet worden und hat nun den Bundestag und Bundesrat durchlaufen.
Das Gesetz zur Mietpreisbremse und zur Einführung des Bestellerprinzips für Maklerleistungen wird ab dem 01.06.2015 in Kraft treten.
Ebenso soll das neue Prinzip ausschließlich für die Vermietung von Wohnungsmietverträgen gelten.
Die Provision für den Makler beträgt demnach maximal zwei Monatskaltmieten zzgl. der gesetzl. MwSt.
Beim Verkauf einer Immobilie wird die Provision auch zukünftig vom Verkäufer und/oder Käufer erhoben werden.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Ist eine Reservierungsgebühr rechtens?
Eine Reservierungsgebühr ist eine Vereinbarung zwischen Käufer und Makler und gibt beiden bei Zusage einer Kauf- bzw Verkaufsabsicht eine Absicherung.
Der Makler kann im Falle eines abspringenden Kunden Teile seiner Kosten decken und der mögliche Käufer hat die Sicherheit, dass sein Wunschobjekt für eine festgesetzte Zeit keinen anderen Interessenten angeboten wird.
Diese Reservierungsgebühr ist aber nicht in allen Fällen rechtens!
Wichtig für eine Rechtskräftigkeit sind folgende Merkmale:
- Der Käufer muss duch die Zahlung der Reservierungsgebühr einen tatsächlichen Vorteil gegebnüber anderen Kaufinteressenten erhalten
- Die Reservierungsgebühr wird bei Abschluss des Kaufs mit der Maklerprovision verrechnet
- Der Makler muss einen qualifizierten Alleinauftrag des Verkäufers haben um den Verkauf duch einen anderen Makler auszuschließen
- Der Verkäufer muss mit dem Reservierungsgebühr zahlenden Interessenten als Käufer einverstanden sein
- Die Reservierung muss zeitlich eingegrenzt sein
- Die Reservierungsgebühr sollte nicht höher als zehn Prozent der Provision sein. Sollte dies doch der Fall sein ist eine notarielle Beurkundung ratsam.
Eine Reservierung ist im Allgemeinen immer möglich, sollte aber nicht an eine Reservierungsgebühr geknüpft sein, da die oben genannten Merkmale wichtig für deren Rechtskräftigkeit dieser sind.
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Wozu benötige ich einen Energieausweis?
Sie wollen eine Immobilie kaufen oder gar verkaufen und fragen sich, warum man einen Energieausweis benötigt?
Seit der EnEV (Energieeinsparverordnung) von 2014 ist es Pflicht, bei jedem nicht denkmalgeschützten Objekt einen Energieausweis spätestens zur 1. Besichtigung vorliegen zu haben.
Doch wozu das ganze?
Für Sie als etwaiger Käufer ist es sehr wichtig zu sehen, was für einen Energiekennwert Ihre mögliche, neue Immobilie besitzt.
Denn letzten Endes tragen Sie die Heizkosten und wenn der Energiewert auf dem Energieausweis utopisch hoch ist, schützt es Sie gewissermaßen vor einem eventuellen Fehlkauf.
Hierzu haben wir von unserem Partner https://www.homeday.de eine übersichtliche und interessante Infografik zur Verfügung gestellt bekommen.
Das Nießbrauchrecht: Was ist das und was muss ich darüber wissen?
Ein Nießbrauchrecht ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, den Nutzungen aus einem fremden Vermögen, einer fremden Sache oder eines fremden Rechts zu ziehen. Im §100 und §1030 des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Nießbrauch in Deutschland geregelt.
Einfach ausgedrückt beschreibt der Nießbrauch die Schenkung eines Vermögenswertes.
Als häufigste Form des Nießbrauchs gilt das Lebenslange Wohnrecht für eine oder mehrere Personen. Hier überträgt der Eigentümer einer Immobilie zwei seiner drei Rechte (Nutzung der Sache und Fruchtziehung) an die jeweilige Person. Lediglich das Recht zur Verfügung über die Immobilie behält der Eigentümer.
Im Falle eines Eigentumsverlustes oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie hat der Rechteinhaber des Nießbrauchs trotzdem das Recht in der Immobilie Wohnen zu bleiben.
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, alle Vermögenswerte mit einem Nießbrauchrecht zu versehen.
Quelle: Pell-Rich Immobilien Eigenrecherche
Ist eine Zwangsenteignung rechtens?
Heutzutage kommt es bei vielen öffentlichen Aufgaben wie z.B. Straßenbau, Abfallentsorgung, Hochwasserschutz, Energieversorgung etc. vor, dass durch Durchführung dieser Maßnahmen private Flächen betroffen sind oder benötigt werden. In der Regel sind die Eigentümer der jeweiligen Flächen nicht immer sofort dazu bereit, ihre Grundstücke zu den vorgegebenen Bedingungen zur Verfügung zu stellen. Auch Mietrechte, Wegerechte, Grundschulden oder andere Rechte dritter können hiervon betroffen sein. Damit die geplanten öffentlichen Vorhaben nicht durch das Veto der jeweiligen Eigentümer scheitern, gibt es hierzu einige gesetzliche Bestimmungen und die Möglichkeit einer Zwangsenteignung.
Jedoch darf so eine Zwangsenteignung unabhängig der jeweiligen rechtlichen Grundlage immer nur zum Wohl der Allgemeinheit gegen eine angemessene Entschädigung erfolgen.
Zwangsenteignung
Wann kommt es zur Zwangsenteignung?
Eine Zwangsenteignung ist das letzte Mittel auf das gesetzt werden kann. Hierzu muss die Person, welche die öffentlichen Aufgaben durchführen möchte einen Antrag bei der Enteignungsbehörde stellen. Voraussetzung für diesen Antrag ist jedoch, dass der Grundstückseigentümer sämtliche angemessenen Kauf – bzw. Entschädigungsangebote ausschlägt.
Wie funktioniert ein Enteignungsverfahren?
Der gestellte Antrag auf Durchführung eines Enteignungsverfahrens muss zusammen mit den erforderlichen Unterlagen bei der Enteignungsbehörde im Regierungspräsidium abgegeben werden. Die Person, welche von der Zwangsenteignung betroffen wäre bekommt dies mit und es kommt zu einer mündlichen Verhandlung zwischen allen beteiligten. Hierzu werden alle Beteiligten schriftlich eingeladen. Gleichzeitig wird von der Enteignungsbehörde ein Antrag an das Grundbuchamt gestellt. Der Antrag beinhaltet die Eintragung einer Verfügungs- und Veränderungssperre des betroffenen Grundstückes. Wird während dieser mündlichen Verhandlung keine Einigung zwischen den betroffenen erzielt, kommt es zur Entscheidung durch den Enteignungsausschuss. Dieser entscheidet über den gestellten Antrag und die zu leistende Entschädigung. Als kleine Besonderheit hat der Enteignungsausschuss das Recht, eine vorzeitige Besitzeinweisung durchzuführen. Dies ist vor allem der Fall bei dringlichen Baumaßnahmen. Hier hat die Person, welche die öffentlichen Aufgaben ausführt das Recht bereits damit zu beginnen, bevor eine konkrete Einigung im Verfahren erzielt wurde.
Der Enteignungsbeschluss
Dieser Enteignungsbeschluss ist stellvertretend und ersetzt die fehlende vertragliche Einigung aller beteiligten. Er regelt die in Kraft tretende Rechtveränderung (Eigentumsübergang, zu leistende Entschädigung…)
Was kann ich gegen so einen Enteignungsbeschluss unternehmen?
Als Betroffener eines solchen Enteignungsbeschlusses kann ich einen Antrag auf Prüfung dieser Entscheidung durch ein unabhängiges Gericht bestehen. Hierzu müssen Sie Ihre Klage innerhalb eines Monats nach Zustellung des Enteignungsbescheids der zuständigen Gerichtsstelle vorgelegt haben.
Quelle: Pell-Rich Immobilien Eigenrecherche / Regierungspräsidium Baden-Württemberg
Weitere Informationen erhalten Sie hier:
Immobilienenteignung
Was ist ein Mietspiegel und wie lese ich diesen richtig?
Das richtige Lesen eines Mietspiegels in drei einfachen Schritten für Sie zusammengefasst:
Wie Sie unserem Blog bereits entnehmen konnten, gilt ab 01.06.2015 die „Mietpreisbremse“.
Und genau deswegen, wird das richtige Lesen und Verstehen eines Mietspiegels für die Zukunft immer wichtiger.
Denn: Der Mietspiegel gibt die ortsübliche Vergleichsmiete an, ermittelt durch den Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt.
Dies ist vor allem für die zukünftigen Vermieter sehr wichtig, da sie sich an der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ orientieren müssen, wenn sie nach einem Mietwechsel einen Mietpreis festlegen wollen. Dort wo ab Juni die Mietpreisbreme gilt, darf bei Neuvermietung die Miete nur noch zehn Prozent über dem Vergleichswert liegen. Darum lohnt es sich, einen Mietspiegel zur Hilfe zu ziehen. Dieser ist in der Regel in den meisten Städten auf der Internetseite der jeweiligen Stadt- und Gemeindeverwaltungen abrufbar oder für wenige Euro zu bestellen.
Wenn Sie die folgenden drei Punkte befolgen, ist es kinderleicht einen solchen Mietspiegel zu lesen und zu verstehen.
Schritt 1: Die Ermittlung des Grundpreises
Als erste Information, gibt der Mietspiegel den Grundpreis für eine Wohnung an. Dieser Grundpreis ist in der Regel vom Baujahr des Hauses und Größe der Wohnung abhängig. In manchen Städten ist der Grundpreis zusätzlich noch von der Wohnlage abhängig. Ob sich das Haus in einer guten oder weniger guten Wohnlage befindet, lässt sich meist in einem beigefügten Verzeichnis nachlesen. Teilweise werden auch schon Details wie Sanitärausstattung oder Heizungen im Mietspiegel berücksichtigt.
Schritt 2: Zu und Abschläge des Grundpreises errechnen
Zu und Abschläge vom Grundpreis kommen durch bestimmte Ausstattungsmerkmale zustande welche von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich sind. Fast immer beziehen sie sich aber auf:
„Bad, Küche, Böden, Heizung, Wohnlage…“
Zu- und Abschläge vom Grundpreis gibt der Mietspiegel oft direkt in Cent-Beträgen an welche dann addiert oder subtrahiert werden. Zudem kann es auch vorkommen, dass in manchen Mietspiegeln die Zu und Abschläge mit einem Punktesystem errechnet werden.
Schritt 3: Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Nach der Ermittlung aller Zu-und Abschläge, kann die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet werden. Hat man nun einen Mietspiegel, in dem diese Merkmale welche den Wert der Wohnung erhöhen oder senken in Euro angegeben sind, dann werden diese Zu oder Abschläge direkt vom Grundpreis abgezogen um die ortsübliche vergleichsmiete zu errechnen. Bei Mietspiegeln welche diese Merkmale in Punkten angeben, werden häufig zusätzlich noch Preisspannen mit ausgewiesen. Überwiegen die Pluspunkte, siedelt sich die ortsübliche Vergleichsmiete im oberen Bereich der Preisspanne an. Überwiegen die Minuspunkte, siedelt sich der Wert im unteren Bereich der Preisspanne an.
In besonders strittigen Fällen, kann nur ein Gutachten oder ein Richter über die Höhe der Miete bestimmen.
Haben Sie weitere Fragen? Wir helfen Ihnen gerne: 0721 785686 oder anfragen@pell-rich.de
Wann darf eine Mieterhöhung stattfinden?
Wann darf eine Mieterhöhung stattfinden?
Bevor ein Mieter eine neue Wohnung bezieht, muss er zunächst einen Mietvertrag unterschreiben. Dieser hält sämtliche Regelungen und Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und den Mietern fest, so auch die Höhe der Mietkosten. Dieser Betrag gilt jedoch nicht immer für die ganze Dauer des Mietverhältnisses, weshalb häufig eine Mieterhöhung seitens des Vermieters befürchtet wird. Ob diese immer zulässig ist und wie hoch sie ausfallen darf, klärt der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. auf seinem kostenlosen Ratgeberportal
Die Vorschriften zum Thema „Mieterhöhung“ werden im Mietrecht, welches im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert ist, festgehalten. Genauer betrifft dies die §§ 557-561 BGB. Diese regeln unter anderem:
– die Ankündigung der Mieterhöhung
– die Begründung für die Mieterhöhung
– die Zustimmung zur Mieterhöhung
– die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung
– das Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einer Mieterhöhung
Demnach können Mieterhöhungen per Gesetz oder über eine Vereinbarung getroffen werden. Liegt eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter vor, findet eine Index- oder Staffelmiete statt. Im Falle einer Staffelmiete wird der genaue Betrag der Erhöhung im Mietvertrag festgeschrieben. Durch seine Unterschrift stimmt der Mieter dieser automatisch zu. Jedoch bedarf es zweier Voraussetzungen, um eine Staffelmiete vornehmen zu können. Zum einen muss der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete zu zahlen ist, genauestens festgehalten werden. Dieser ist frühestens 12 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses anzusetzen. Zum anderen muss die neue Miete über einen festen Betrag erhöht werden. Eine prozentuale Mieterhöhung ist demnach nicht möglich.
Die Indexmiete wird ebenfalls im Mietvertrag verankert. Hierbei wird jedoch nur der Betrag der ersten Mieterhöhung genau erfasst. In welchem Maß die Mieterhöhung ab dem zweiten Mal ausfällt, hängt vom Verbraucherpreisindex ab, welcher jährlich vom statistischen Bundesamt für alle privaten Haushalte ermittelt wird.
Mitunter haben Vermieter allerdings auch das Recht, eine Mieterhöhung ohne Absprache zu veranlassen. Entweder, um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, oder, weil Modernisierungsmaßnahmen am Wohnobjekt vorgenommen werden müssen. Bei einer Vergleichsmiete werden andere ortsüblichen Mieten miteinander verglichen. Der Vermieter darf die Miete dann auf die ortsüblichen Mietkosten erhöhen. Hierbei müssen aber einige Bedingungen beachtet werden, denn andernfalls ist die Erhöhung unzulässig.
– Eine Mieterhöhung von mehr als 20% innerhalb von 3 Jahren ist nicht zulässig.
– Die Erhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.
– Es muss eine plausible Begründung vorliegen. Diese ist etwa dann gegeben, wenn der Mietspiegel innerhalb der Gemeinde höher als die Miete der betreffenden Wohnung ist.
– Der Vermieter muss Auskunft über den qualifizierten Mietspiegel geben.
– Erst nach Verstreichen von zwei vollen Kalendermonaten kann die Miete erhöht werden.
– Eine Mieterhöhung muss nur alle 15 Monate vom Mieter hingenommen werden. Erfolgt diese innerhalb eines kürzeren Zeitraums, kann der Mieter Widerspruch einlegen.
Ein weiterer Grund für eine Mieterhöhung liegt vor, wenn am Objekt Modernisierungsarbeiten vorgenommen werden müssen. Hierbei können bis zu 11% der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Doch auch in diesem Fall muss der Vermieter den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Sanierungsarbeiten über diese in Kenntnis setzen. Die Mitteilung erfolgt schriftlich und muss Auskunft über folgende Punkte geben:
– den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
– die Art und den Umfang der Modernisierung
– die aus der Modernisierung resultierende Mieterhöhung
– die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
– die Möglichkeit, der Mieterhöhung wegen Härtefalls zu widersprechen
– Die Mieterhöhung kann aber erst dann erfolgen, wenn die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sind.
Erfolgt die Mieterhöhung nicht in Form einer Staffel- oder Indexmiete, steht den Mietern ein Sonderkündigungsrecht zu. Anders als bei einer normalen Kündigung, muss die Frist von drei Monaten nicht eingehalten werden. Stattdessen kann das Mietverhältnis nach einer Frist von zwei Monaten beendet werden.
Weitere Informationen zum Thema „Mieterhöhung“ finden Sie unter www.mietrecht.com.
Quelle: Isabel Frankenberg – Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V.
Welche Aufgaben hat ein Immobilienmakler eigentlich?
Der Beruf des Immobilienmaklers ist bei vielen Menschen ein eher verrufener Beruf, der oftmals mit sehr kritischem Auge betrachtet wird.
Viele Leute sind der Meinung, ein Makler würde, in Relation zu seiner verrichteten Arbeit, zu viel und zu leicht verdienen.
Doch wie viel Aufwand betreibt ein Makler tatsächlich?
Wir haben im Folgenden eine Interessante Infografik von unserem Partner Homeday für Sie.
Hier wird sehr gut verdeutlicht, welchen Aufwand ein Makler letztendlich betreibt, um Kunden professionell zu betreuen.
Wo erhalte ich Musterdokumente für Immobilieneigentümer?
Die Antwort ist ganz einfach: Bei PELL-RICH Immobilien!
In Zusammenarbeit mit unserem Partner Homeday haben wir für Immobilieneigentümer eine Vielzahl an kostenlosen Musterdokumenten bereitgestellt.
Zu jedem der Verträge gibt es ausführliche und hilfreiche Erklärungen zu den einzelnen Paragraphen und Kunden von PELL-RICH können diese absofort als PDF-Dokument herunterladen.
Momentan bieten wir die folgenden Dokumente an (einfach anklicken):
- Übergabeprotokoll
- Wohnungsmietvertrag unbefristet
- Wohnungsmietvertrag befristet
- Hausordnung
- Wohnflächenberechnung Formular
Ihnen als geehrter Kunde von PELL-RICH Immobilien möchten wir unsere Musterdokumente zur Verfügung stellen.
Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung!
Ihr Pell-Rich Team.
Betriebskostenabrechnung: Was muss sich ein Mieter gefallen lassen?
Was müssen sich Mieter gefallen lassen und was nicht?
Pell-Rich informiert:
Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 bedeutet höchstwahrscheinlich für den Großteil der Mieter eine Rückzahlung.
Ursachen hierfür sind vor allem die sehr milden Wintermonate und der im letzten Jahr immer mehr gesunkene Ölpreis. Experten gehen davon aus, dass die Heizkosten im Jahr 2014 je nach Brennstoff im Durchschnitt ca. 20 bis 30 Cent pro Monat und Quadratmeter gesunken sind. Im neuen Jahr sieht es ganz danach aus als würde der Trend so weiter gehen. Dies hat zufolge, dass die Betriebskosten vieler Mieter wieder unter die Marke von zwei Euro pro Quadratmeter sinken werden. Die Kosten für Warmwasser und Heizung und machen häufig über die Hälfte der Betriebskosten aus. Da trägt es zur Freude der Mieter bei, dass die Kosten für Heizöl, Fernwärme und Gas im vergangene Jahr zurück stark gegangen sind.
Hat ein Vermieter vor, die Betriebskosten zu erhöhen, reicht es nicht auf die Betriebskostenverordnung zu verweisen, sondern diese Erhöhung muss im Mietvertrag festgehalten werden.
Vor dem unterzeichnen des Vertrages, muss der Mieter die Möglichkeit haben genau einsehen zu können, was er für Heizung, Müllabfuhr, Kehrdienst etc. zahlen muss. Die Betriebskostenabrechnung darf sich maximal über einen Zeitraum von zwölf Monaten erstrecken (§556 Absatz 3 Satz 1 BGB).
Wer als Mieter nun für mehr als ein Jahr zahlen soll, hat das Recht sich zu weigern. Abrechnungen die eine Dauer von weniger als einem Jahr haben, sind zwar erlaubt, kommen aber sehr selten vor.
Als kleinen Tipp für den Mieter den folgenden Satz beachten:
“Als Mieter musst du für nichts zahlen, was nicht im Mietvertrag festgehalten wurde.”
In einer Betriebskostenabrechnung haben nur die Punkte etwas verloren, die auch das Haus betreffen. Kosten, welche nichts mit dem Haus oder dem Grundstück an Sich zu tun haben, gehören hier nicht in eine Betriebskostenabrechnung.
Dies sind z.B. die Kosten für die Hausverwaltung. Renovierungsarbeiten am Haus wie ein neuer Anstrich oder das Verputzen der Fassade, dürfen nicht vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Fällige Reparaturen in der Wohnung wie die Instandsetzung der Rohr oder Elektroleitungen oder Schimmelbekämpfung, muss der Vermieter zahlen.
Betriebskosten
Quelle: Eigenrecherche Pell-Rich Immobilien
Der Immobilienverkauf: Welche Unterlagen werden benötigt?
Beim Kauf einer Immobilie gibt es viele grundlegende Dinge die man unbedingt beachten sollte. Da ein Immobilienkauf in der Regel eine Investition ist, welche nur ein bis zwei Mal im Leben vorkommt, sollte hier alles glatt über die Bühne gehen. Aus diesem Grund ist es wichtig zu wissen welche Unterlagen für den Kauf bereit stehen müssen.
Ein Immobilienkauf sollte gut überlegt sein!
Bevor Sie sich überhaupt für den Kauf einer bestimmten Immobilie entscheiden, sollten einige Punkte vorab überprüft werden. Zum einen sollte am Tage der Besichtigung ein gültiger Energieausweis vorliegen welcher Ihnen Aufschluss über die energetische Beschaffenheit des Hauses gibt und Ihnen eventuell durchzuführende Verbesserungsmaßnahmen aufzeigt. Neben der visuellen Besichtigung von Haus und Grundstück sollten Sie sich auch über die örtlichen Gegebenheiten Gedanken machen. Sind Sie auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen? Benötigen Sie Schulen und Kindergärten in der Umgebung? Sind Supermärkte ansässig? Alles das sind Punkte die beachtet werden sollten. Eventuell sollte man sich auch einen kurzen Überblick über das Baulastenverzeichnis besorgen. Hier findet man die Regelungen der baulichen Nutzung. Dies ist vor allem wichtig, wenn man vor hat nachträglich noch zu bauen.
Welche Unterlagen müssen bei Abschluss des Kaufvertrages vorliegen?
Haben Sie sich als Käufer für eine Immobilie entschieden, kommt es in der Regel zum notariellen Kaufabschluss. Da hier der Käufer die Kosten des Notariats zu tragen hat, besitzt er bei der Wahl des Notariats normalerweise den Vorzug. Damit der Kaufabschluss ohne Verzögerungen vonstattengehen kann, ist es im Normalfall üblich, dem Notar vorab schon alle notwendigen Unterlagen zukommen zu lassen.
Neben den persönlichen Daten von Käufer und Verkäufer benötigt der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug, eine Liegenschaftskarte, die Objektkennzeichnung, Versicherungsunterlagen und einen Steuerbescheid des Verkäufers.
Vom Verkäufer sollte im Idealfall bereits eine bestehende Finanzierung des Objektes vorliegen und diese sollte er bei Notartemin dabei haben. Zudem müssen Dokumente über die Wohn- und Nutzfläche des Objektes vorliegen zuzüglich Grundrisse aller Geschosse der Immobilie. Eine Versicherungspolice geht nach Kauf an den Verkäufer über. Für die Ermittlung der jährlichen Grundsteuer wird der Verkäufer gebeten, den letzten Grundsteuerbescheid mitzubringen.
Checkliste beim Immobilienverkauf:
– Kaufvertragsentwurf (hat Notar vorliegen)
– Personalausweis *
– Finanzierungsunterlagen der Bank (bei Finanzierung) *
– Grundbuchauszug Abteilung II-III
– Auszug der Liegenschaftskarte
– Wohn- und Nutzflächenberechnung
– Grundrisspläne
– Gebäudeversicherungspolicen
– letzter Grundsteuerbescheid
– Erbbaurechtsvertrag (falls vorhanden)
– Energieausweis
*mitzubringen zum Notartermin
Ist das zu verkaufende Objekt aktuell noch vermietet, muss zusätzlich zu den oben genannten Unterlagen noch folgendes vorliegen: Alle Mietverträge inklusive ausgewiesener Mieteinnahmen. Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich noch eine Teilungserklärung, ein aktueller Wirtschaftsplan und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung.
Quelle: Pell-Rich Immobilien Eigenrecherche
Wie berechnet man die Wohnfläche richtig?
Berechnung der Wohnfläche in Deutschland
Immer wieder wird bei Immobilienkäufen festgestellt, dass die angegebene Wohnfläche etwas großzügiger erscheint als angenommen. Doch woran liegt das?
In Deutschland kann man die Wohnfläche nach verschiedenen Methoden berechnen. Hierbei kommen die Wohnflächenverordnung (WoFIV) sowie die DIN-Normen (DIN 277 und DIN 283, wobei Zweitere veraltet ist und kaum noch angewendet wird) zum Einsatz.
Im Folgenden werden Ihnen beide Methoden vorgestellt:
Nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)
Die Berechnung nach der WoFIV ist die mittlerweile gängigste und häufigste Form der Wohnflächenberechnung. Anfangs angedacht für den sozialen Wohnungsbau, mittlerweile aber auch für frei finanzierte Wohnungen verwendet.
Nach der WoFIV zählen Kellerräume, Garagen, Heizungsräume sowie Waschküchen nicht zur Wohnfläche. Bei der Berechnung der restlichen Räumlichkeiten ist vor allem die Höhe des Raumes maßgebend. Hierbei kommt es auf folgendes an:
- Flächen in Räumen, welche unter einem Meter sind, zählen zu 0% zur Wohnfläche
- Flächen in Räumen, welche zwischen einem und zwei Meter sind, zählen zu 50% zur Wohnfläche
- Flächen in Räumen, welche zwei Meter oder höher sind, zählen zu 100% zur Wohnfläche
- selbes Prinzip (wie in der vorherigen drei B gilt bei Treppen
- Schornsteine, Vormauerungen, Pfeiler und freistehende Säulen werden nicht zur Wohnfläche gerechnet, wenn sie höher als 1,50 Meter und größer als 0,1 Quadratmeter sind
- Schwimmbäder und Wintergärten, welche nicht geheizt sind – zählen im Gegensatz zu geheizten – nur mit 50% ihrer Grundfläche
- Balkone, Dachgärten und Terrassen werden in der Regel mit 25% angerechnet, hier lässt das Gesetz jedoch Spielraum von bis zu 50% Anrechnung
Nach den DIN-Normen (DIN 277)
Bei dieser Berechnungsmethode wird zuerst die Brutto-Grundfläche, also die gesamte Grundfläche – egal ob Nutzfläche, Keller etc. – bestimmt. Hiervon wird dann die Konstruktionsfläche (Pfeiler, Wände, Stützen) abgezogen. Die daraus entstehende Netto-Grundfläche wird dann nochmals in Funktions-, Nutz-, und Verkehrsfläche unterteilt. Die reine Wohnfläche berechnet sich aus der Summe der Verkehrs- sowie der Nutzfläche. Bei dieser Methode werden, im Gegensatz zur WoFIV, Dachschrägen, Kellerräume und Balkone voll angerechnet.
DER PELL-RICH TIPP:
Verschaffen Sie sich selbst einen Überblick über Ihre Flächen. Wenn Sie eine Wohnung anmieten und die tatsächliche Wohnfläche von der angegebenen um mehr als 10% abweicht (im Negativen), können Sie eine Mietminderung fordern.
Bei einem Immobilienkauf muss dies jedoch vor dem Kauf passieren, ansonsten obliegt die Entscheidung einem Gericht.
Pell-Rich Immobilien prüft die Wohnfläche – sollte keine Wohnflächenberechnung vorliegen – mittels eines eigenen Architekten, um dann gegenüber den potentiellen Käufern und deren Banken verbindliche und rechtssichere Aussagen treffen zu können.
Die Löschungsbewilligung: Was ist das uns was muss ich darüber wissen?
Im Allgemeinen steht das Wort Löschungsbewilligung für die Zustimmung eines Kreditgebers, z.B. einer Bank, zur Löschung eines im Grundbuch auf das Grundstück des Schuldners eingetragenen Sicherheitsrechts wie einer Grundschuld oder einer Hypothek.
Nach Grundbuchrecht wird für die Löschungsbewilligung eine notarielle Form verlangt. Hierfür ist immer die Zustimmung der Person, welche von der Löschung betroffen ist erforderlich. Bei einer Immobilienfinanzierung verlangen Kreditgeber im Austausch gegen Zahlung der Geldmittel immer eine Sicherheit um im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners zugriff auf das Grundstück, das Haus oder die Wohnung des Kreditnehmers zu haben. Die häufigste Form dieser Sicherheit ist eine Eintragung im Grundbuch.
Die Löschung eines Grundbucheintrages:
Diese sogenannte Löschungsbewilligung ist für die jeweiligen Kreditnehmer interessant, sollte der aufgenommene Finanzierungskredit abbezahlt sein. Nun besteht die Möglichkeit, dass Sicherheitsrecht der Gläubiger wieder aus dem Grundbuch austragen zu lassen. Hierfür beantragt der Eigentümer die Löschungsbewilligung bei seinem Kreditgeber. Zusammen mit einem Antrag auf Löschung wird diese Löschungsbewilligung an das Grundbuchamt versendet. Da dies einen Gang zum Notar voraussetzt wird es in der Regel mittels einer notariell beglaubigten Urkunde vom Notar übernommen. Nach Eingang der Unterlagen wird vom Grundbuchamt nun geprüft ob alle Unterlagen vorliegen und ordnungsgemäß ausgefüllt wurden. Sollte dies der Fall sein wird ein sogenannter Löschungsvermerk ins Grundbuch eingetragen.
Vor- und Nachteile einer Löschungsbewilligung:
Den Ablauf einer Löschung um Grundbuch haben wir Ihnen im vorherigen Abschnitt erläutert. Da dort sowohl Notar als auch Grundbuchamt Arbeitsaufwand betreiben ist dieser Vorgang mit Kosten verbunden. In manchen Fällen ist es eine Überlegung Wert, die Grundschuld, auch wenn sie bereits abbezahlt ist, im Grundbuch stehen zu lassen. Sollten Sie in näherer Zukunft weitere Baufinanzierungen für z.B. Reparaturarbeiten oder Modernisierungsmaßnahmen benötigen, so können Sie die alte Grundschuld wieder in Anspruch nehmen. Das spart Zeit und Geld. Ebenfalls ist es möglich, sollten Sie Ihre Immobilie Verkaufen wollen, dass der neue Eigentümer nach Rücksprache mit der Bank Ihre Grundschuld für seine Finanzierung verwendet.
Was muss ich neben der Löschungsbewilligung dem Grundbuchamt noch vorlegen?
Sollte Sie vorhaben, eine Belastung Ihres Grundstückes durch z.B. eine Grundschuld zu löschen, müssen einige Dokumente beim Grundbuchamt eingereicht werden. Zum einen natürlich die von Ihnen beantragte Löschungsbewilligung, welche Sie bei Ihrem Kreditgeber beantragt haben. Des Weiteren müssen sowohl Kreditgeber als auch Eigentümer der Löschung zustimmen. Sollte es sich um eine Briefgrundschuld handeln, muss der Grundschuldbrief ebenfalls mit eingereicht werden. Bei der Einreichung dieser Unterlagen muss eine spezielle Form eingehalten werden. Die Löschungsbewilligung so wie die Zustimmung der beiden Parteien muss notariell beglaubigt werden. Der Antrag auf Löschung muss stets schriftlich gestellt werden.
Löschungsbewilligung beantragen, Grundschuld jedoch stehen lassen:
Im Abschnitt Vor und –Nachteile haben wir bereits erwähnt das es im Falle einer späteren Umschuldung ratsam sein kann die Grundschuld stehen zu lassen. Dies spart nicht nur Zeit sondern auch Kosten. Sollten sie sich nun dafür entschieden haben, die Grundschuld stehen zu lassen ist es sinnvoll, trotzdem eine Löschungsbewilligung zu beantragen. Der Löschungsantrag muss jedoch nicht gestellt werden. So haben Sie als Eigentümer jederzeit die Möglichkeit, die Löschung zu beantragen.
Durch beantragen der Löschungsbewilligung wird die eigetragene Grundschuld zur Eigentümergrundschuld. Dies hat für die jeweiligen Eigentümer besondere Vorteile. Entgegen vieler Annahmen, kann die Bank bei einer Eigentümergrundschuld nicht mehr über diese verfügen. Die Abtretung des Sicherheitsrechtes von Bank zu Bank ist somit nicht mehr möglich. Die Löschungsbewilligung kann also nach Abzahlung des Kredites stets beantragt werden, die Grundschuld kann jedoch im Grundbuch stehen bleiben.
Quelle: Pell-Rich Immobilien Eigenrecherche
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