Ein Makler verlangt im Falle eines Immobilienverkaufs, für seine Vermittlung i.d.R von mindestens einer Vertragsseite (Käufer / Verkäufer) eine Courtage.
Um sich diese zu sichern, wird ein Maklerauftrag in Textform vom Auftraggeber sowie eine Nachweisbestätigung von der Käuferseite benötigt.
Zusätzlich kann sich der Makler die Courtage auch über den notariellen Kaufvertrag sichern.
Dabei werden zwei Arten von Klauseln im Kaufvertrag unterschieden:
Die deklaratorische Maklerklausel:
Ein Kaufvertrag mit einer deklaratorischen Maklerklausel dokumentiert, dass der Immobilienmakler die Vermittlung herbeigeführt hat. Es dient lediglich als Vermittlungsnachweis, da im Kaufvertrag selbst kein Provisionsanspruch begründet wird. Aus diesem Grund, ist daher der Kaufvertrag kostenneutral.
Die Rechtsfolgen auf das Widerrufsrecht bei der deklaratorischen Widerrufsklausel sind in Bezug auf den Maklervertrag noch nicht geklärt.
Die konstitutive Maklerklausel:
In der Regel werden Kaufverträge zwischen zwei Verbrauchern abgeschlossen. Wenn aber eine konstitutive Maklerklausel in den Kaufvertrag mit aufgenommen wird, dann handelt es sich bei dem Kaufvertrag um einen „Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB)“. In diesem Fall wird der Kaufvertrag nicht mehr zwischen den Verbrauchern (Käufer und Verkäufer) abgeschlossen, sondern zwischen dem Makler und den Verbrauchern. Der Makler hat dann einen eigenen Zahlungsanspruch gegen den Käufer.
Dieser Kaufvertrag erhöht die Kosten des Notarvertrages, sowie die Gegenleistung und die Grunderwerbsteuer, falls die Pflicht des Verkäufers übernommen wird.
Aufgrund der notariellen Beurkundung ist eine solche Maklerklausel nicht widerrufbar. Deshalb sollte der Notar gemäß § 17 BeurkG den Käufer über die Folgen einer solchen Vereinbarung belehren.
Hinweis (c) Notar Dr. Jens Jeep, Hamburg