Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) trägt seit der Novelle vom 23. Juli 2026 den Namen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Verkündet am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), in Kraft seit dem 29. Juli 2026. Für Eigentümer und Käufer ändert sich dabei deutlich mehr, als der neue Name vermuten lässt.
Die Austauschpflicht für alte Heizkessel ist entfallen. Die Regelung, nach der Öl- und Gasheizungen ab einem Alter von 30 Jahren ausgetauscht werden mussten (§ 72 GEG), ist ersatzlos gestrichen. Ebenso weggefallen ist die Sonderregelung für Ein- und Zweifamilienhäuser, die einem Käufer nach dem Eigentümerwechsel zwei Jahre Zeit für den Austausch gab (§ 73 GEG). Wer heute ein Haus mit einer alten, funktionierenden Heizung kauft, muss diese Heizung nicht austauschen.
Auch die 65-Prozent-Regel gibt es nicht mehr. Neu eingebaute Heizungen mussten seit 2024 zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden (§ 71 GEG) – auch das ist gestrichen. Beim Heizungstausch ist die Heizungsart heute frei wählbar: Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung, Biomasse und weiterhin auch Gas und Öl.
Was beim Eigentümerwechsel bleibt, ist die Dämmung. Zwei Nachrüstpflichten gelten unverändert fort:
Die oberste Geschossdecke muss gedämmt sein, mit einem Wärmedurchgangskoeffizienten von höchstens 0,24 W/(m²·K); alternativ kann das Dach gedämmt werden (§ 35 GModG). Und bisher ungedämmte, zugängliche Wärme- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume – typischerweise im Keller – müssen gedämmt werden (§ 69 GModG).
Für beide Pflichten gilt dieselbe Erleichterung: Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, greift die Pflicht erst im Fall eines Eigentümerwechsels. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang Zeit. Sie entfällt ganz, wenn sich die Kosten nicht in angemessener Frist über die Energieeinsparung erwirtschaften lassen.
Unverändert gilt außerdem: Die Dämmung der Fassade ist keine Pflicht, solange nicht ohnehin umgebaut wird. Einen Zwang zum Austausch alter Fenster gibt es nicht. Der Energieausweis ist bei Verkauf und Vermietung weiterhin vorzulegen.
Unser Tipp für die Besichtigung: Fragen Sie nicht nach dem Alter der Heizung allein – fragen Sie, ob die oberste Geschossdecke und die Kellerleitungen gedämmt sind. Das ist das, was Sie als Käufer nach dem Erwerb tatsächlich noch treffen kann.