Wann darf eine Mieterhöhung stattfinden?
Bevor ein Mieter eine neue Wohnung bezieht, muss er zunächst einen Mietvertrag unterschreiben. Dieser hält sämtliche Regelungen und Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und den Mietern fest, so auch die Höhe der Mietkosten. Dieser Betrag gilt jedoch nicht immer für die ganze Dauer des Mietverhältnisses, weshalb häufig eine Mieterhöhung seitens des Vermieters befürchtet wird. Ob diese immer zulässig ist und wie hoch sie ausfallen darf, klärt der Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V. auf seinem kostenlosen Ratgeberportal
Die Vorschriften zum Thema „Mieterhöhung“ werden im Mietrecht, welches im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert ist, festgehalten. Genauer betrifft dies die §§ 557-561 BGB. Diese regeln unter anderem:
– die Ankündigung der Mieterhöhung
– die Begründung für die Mieterhöhung
– die Zustimmung zur Mieterhöhung
– die Zahlungsfrist für die Mieterhöhung
– das Sonderkündigungsrecht für Mieter bei einer Mieterhöhung
Demnach können Mieterhöhungen per Gesetz oder über eine Vereinbarung getroffen werden. Liegt eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Mieter vor, findet eine Index- oder Staffelmiete statt. Im Falle einer Staffelmiete wird der genaue Betrag der Erhöhung im Mietvertrag festgeschrieben. Durch seine Unterschrift stimmt der Mieter dieser automatisch zu. Jedoch bedarf es zweier Voraussetzungen, um eine Staffelmiete vornehmen zu können. Zum einen muss der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete zu zahlen ist, genauestens festgehalten werden. Dieser ist frühestens 12 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses anzusetzen. Zum anderen muss die neue Miete über einen festen Betrag erhöht werden. Eine prozentuale Mieterhöhung ist demnach nicht möglich.
Die Indexmiete wird ebenfalls im Mietvertrag verankert. Hierbei wird jedoch nur der Betrag der ersten Mieterhöhung genau erfasst. In welchem Maß die Mieterhöhung ab dem zweiten Mal ausfällt, hängt vom Verbraucherpreisindex ab, welcher jährlich vom statistischen Bundesamt für alle privaten Haushalte ermittelt wird.
Mitunter haben Vermieter allerdings auch das Recht, eine Mieterhöhung ohne Absprache zu veranlassen. Entweder, um die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen, oder, weil Modernisierungsmaßnahmen am Wohnobjekt vorgenommen werden müssen. Bei einer Vergleichsmiete werden andere ortsüblichen Mieten miteinander verglichen. Der Vermieter darf die Miete dann auf die ortsüblichen Mietkosten erhöhen. Hierbei müssen aber einige Bedingungen beachtet werden, denn andernfalls ist die Erhöhung unzulässig.
– Eine Mieterhöhung von mehr als 20% innerhalb von 3 Jahren ist nicht zulässig.
– Die Erhöhung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden.
– Es muss eine plausible Begründung vorliegen. Diese ist etwa dann gegeben, wenn der Mietspiegel innerhalb der Gemeinde höher als die Miete der betreffenden Wohnung ist.
– Der Vermieter muss Auskunft über den qualifizierten Mietspiegel geben.
– Erst nach Verstreichen von zwei vollen Kalendermonaten kann die Miete erhöht werden.
– Eine Mieterhöhung muss nur alle 15 Monate vom Mieter hingenommen werden. Erfolgt diese innerhalb eines kürzeren Zeitraums, kann der Mieter Widerspruch einlegen.
Ein weiterer Grund für eine Mieterhöhung liegt vor, wenn am Objekt Modernisierungsarbeiten vorgenommen werden müssen. Hierbei können bis zu 11% der Sanierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Doch auch in diesem Fall muss der Vermieter den Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Sanierungsarbeiten über diese in Kenntnis setzen. Die Mitteilung erfolgt schriftlich und muss Auskunft über folgende Punkte geben:
– den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten
– die Art und den Umfang der Modernisierung
– die aus der Modernisierung resultierende Mieterhöhung
– die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten
– die Möglichkeit, der Mieterhöhung wegen Härtefalls zu widersprechen
– Die Mieterhöhung kann aber erst dann erfolgen, wenn die Sanierungsarbeiten abgeschlossen sind.
Erfolgt die Mieterhöhung nicht in Form einer Staffel- oder Indexmiete, steht den Mietern ein Sonderkündigungsrecht zu. Anders als bei einer normalen Kündigung, muss die Frist von drei Monaten nicht eingehalten werden. Stattdessen kann das Mietverhältnis nach einer Frist von zwei Monaten beendet werden.
Weitere Informationen zum Thema „Mieterhöhung“ finden Sie unter www.mietrecht.com.
Quelle: Isabel Frankenberg – Berufsverband der Rechtsjournalisten e.V.