Fragen rund um das Thema: Hausgeld
1. Was ist das Hausgeld überhaupt?
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) leistet. Damit werden sämtliche laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums bestritten – von der Gebäudeversicherung über die Heizung bis zur Verwaltervergütung. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den die Verwaltung aufstellt und über den die Eigentümerversammlung beschließt (§ 28 WEG). Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres folgt die Jahresabrechnung; daraus ergibt sich eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Das Hausgeld ist damit keine feste Gebühr, sondern eine Vorauszahlung, die jährlich neu beschlossen wird.
2. Was ist im Hausgeld alles enthalten?
Das Hausgeld setzt sich im Wesentlichen aus drei Blöcken zusammen. Erstens die Betriebskosten: Heizung und Warmwasser, Kalt- und Abwasser, Müllentsorgung, Allgemeinstrom, Aufzug, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Hausreinigung, Gartenpflege, Winterdienst, Schornsteinfeger und – sofern vorhanden – Hausmeister. Zweitens die Verwaltungskosten, also im Kern die Vergütung der WEG-Verwaltung sowie Kontoführung und Nebenkosten der Verwaltung. Drittens die Zuführung zur Erhaltungsrücklage, mit der die Gemeinschaft für künftige Reparaturen und Sanierungen anspart. Kosten des Sondereigentums – also der eigenen vier Wände – gehören ausdrücklich nicht dazu.
3. Was ist die Erhaltungsrücklage – und wie hoch sollte sie sein?
Die Erhaltungsrücklage (bis zur WEG-Reform am 01.12.2020 als Instandhaltungsrücklage bzw. Instandhaltungsrückstellung bezeichnet) ist das Sparbuch der Gemeinschaft für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Fenster, Heizungsanlage, Leitungen, Aufzug. Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage als Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), nennt aber bewusst keine feste Höhe. Angemessen ist, was zu Baujahr, Zustand, Ausstattung und anstehenden Maßnahmen der Anlage passt. In der Praxis dient häufig die Peterssche Formel als Orientierung. Entscheidend ist am Ende nicht die Formel, sondern die Frage: Reicht der Bestand für das, was in den nächsten Jahren ansteht?
4. Wie hoch ist das Hausgeld üblicherweise?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht – und wer eine nennt, rät. Die Höhe hängt ab von Baujahr und Zustand des Gebäudes, der Wohnfläche, dem Miteigentumsanteil, der technischen Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage, Lüftungsanlage, Schwimmbad), dem Energieträger und dem Verbrauch sowie davon, wie viel die Gemeinschaft in die Erhaltungsrücklage einstellt. Zwei äußerlich vergleichbare Wohnungen können deshalb sehr unterschiedliche Hausgelder haben. Verlässlich beantwortet die Frage nur der aktuelle Wirtschaftsplan zusammen mit den letzten Jahresabrechnungen der konkreten Anlage. Genau diese Unterlagen legen wir bei unseren Wohnungsangeboten offen.
5. Wie wird das Hausgeld auf die einzelnen Eigentümer verteilt?
Der gesetzliche Regelfall ist die Verteilung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG), sofern die Teilungserklärung oder ein Beschluss nichts anderes vorsieht. Heiz- und Warmwasserkosten müssen dagegen weit überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden – die Heizkostenverordnung schreibt hierfür einen Verbrauchsanteil von mindestens 50 und höchstens 70 Prozent vor (§ 7 HeizkostenV). Seit der WEG-Reform kann die Eigentümerversammlung den Verteilungsschlüssel für einzelne Kosten oder Kostenarten mit einfacher Mehrheit ändern (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG) – früher war dafür eine Vereinbarung aller Eigentümer nötig.
6. Ist Hausgeld dasselbe wie Nebenkosten?
Nein, und die Verwechslung ist einer der häufigsten Irrtümer beim Wohnungskauf. Nebenkosten zahlt ein Mieter an seinen Vermieter, und zwar nur für die im Mietvertrag vereinbarten Betriebskosten (§ 556 BGB, Betriebskostenverordnung). Hausgeld zahlt ein Eigentümer an die Gemeinschaft – und darin stecken zusätzlich Positionen, die es im Mietverhältnis gar nicht gibt, allen voran die Verwaltervergütung und die Erhaltungsrücklage. Das Hausgeld ist deshalb regelmäßig höher als die umlagefähigen Nebenkosten derselben Wohnung.
7. Welcher Teil des Hausgelds ist auf den Mieter umlegbar?
Für Kapitalanleger ist das die entscheidende Rechenfrage. Umlegbar sind ausschließlich die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung – und auch das nur, wenn die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist. Nicht umlegbar sind insbesondere die Verwaltervergütung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage sowie alle Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Ein durchaus spürbarer Teil des Hausgelds bleibt also dauerhaft beim Eigentümer und mindert die Nettomietrendite. Wer eine Anlagewohnung kalkuliert, sollte deshalb nie mit der Bruttomiete abzüglich Hausgeld rechnen, sondern das Hausgeld sauber in umlagefähig und nicht umlagefähig aufteilen.
8. Geht die angesparte Erhaltungsrücklage beim Verkauf auf den Käufer über?
Die Erhaltungsrücklage gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht dem einzelnen Eigentümer. Sie wird beim Verkauf deshalb nicht ausgezahlt, sondern verbleibt bei der Gemeinschaft – wirtschaftlich profitiert davon künftig der Käufer. Steuerlich ist das seit einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs eindeutig geklärt: Der auf die Rücklage entfallende Anteil des Kaufpreises darf nicht von der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer abgezogen werden (BFH, Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17). Eine im Kaufvertrag ausgewiesene Rücklage senkt die Grunderwerbsteuer also nicht.
9. Haftet der Käufer für Hausgeldrückstände des Voreigentümers?
Für rückständiges Hausgeld aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang haftet der Erwerber nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht – es handelt sich um eine persönliche Schuld des Voreigentümers. Vorsicht ist trotzdem geboten: Ab der Eigentumsumschreibung im Grundbuch schuldet der Käufer das laufende Hausgeld, und eine Sonderumlage, die erst nach dem Eigentumsübergang beschlossen oder fällig wird, trifft ihn in voller Höhe – auch wenn die Ursache älter ist. Deshalb gehören beschlossene und absehbare Maßnahmen in jede Kaufentscheidung. In der Zwangsversteigerung genießen Hausgeldansprüche der Gemeinschaft zudem ein Vorrecht in begrenztem Umfang (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
10. Was passiert, wenn ein Eigentümer sein Hausgeld nicht zahlt?
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist rechtsfähig und macht Hausgeldforderungen selbst geltend – zunächst mit Mahnung und Verzugszinsen, anschließend gerichtlich. Bleibt es bei erheblichen Rückständen, kommt als letztes Mittel die Entziehung des Wohnungseigentums in Betracht (§ 17 WEG). Für die übrigen Eigentümer ist ein Zahlungsausfall unangenehm, weil die laufenden Kosten trotzdem beglichen werden müssen und die Liquidität der Gemeinschaft leidet.
11. Welche Unterlagen sollten Käufer vor dem Kauf prüfen?
Aus unserer Praxis die wichtigsten sechs: der aktuelle Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre, die Protokolle der Eigentümerversammlungen derselben Zeit, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, die Beschluss-Sammlung sowie ein Nachweis über den aktuellen Stand der Erhaltungsrücklage. Die Protokolle sind dabei oft aufschlussreicher als jede Zahl: Dort steht, worüber gestritten wird, welche Sanierung seit Jahren vertagt wird und ob eine Sonderumlage im Raum steht.
12. Ist ein niedriges Hausgeld ein gutes Zeichen?
Nicht zwangsläufig – im Gegenteil. Ein auffällig niedriges Hausgeld bedeutet häufig, dass die Gemeinschaft zu wenig in die Erhaltungsrücklage einstellt. Die Kosten verschwinden dadurch nicht, sie werden nur verschoben und kommen später als Sonderumlage zurück, oft in fünfstelliger Höhe pro Wohnung. Eine Anlage mit höherem Hausgeld und gut gefüllter Rücklage ist für den Käufer in aller Regel die deutlich bessere Adresse als eine mit niedrigem Hausgeld und leerer Kasse.
13. Wie wirkt sich das Hausgeld auf den Verkaufspreis aus?
Käufer rechnen nicht in Kaufpreisen, sondern in monatlicher Gesamtbelastung – Finanzierungsrate plus Hausgeld. Ein hohes Hausgeld schmälert deshalb den Spielraum beim Preis, ein transparent begründetes Hausgeld dagegen kaum: Wer nachvollziehbar belegt, dass Dach, Fenster und Heizung erneuert sind und die Rücklage steht, verkauft schneller und sicherer. Für Eigentümer heißt das: Hausgeld, Rücklage und die letzten Beschlüsse gehören von Anfang an offen auf den Tisch, nicht erst zum Notartermin.
14. Was raten wir Eigentümern und Käufern konkret?
Eigentümern raten wir, den Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Rücklagenstand vor der Vermarktung zusammenzustellen – das schafft Vertrauen und beschleunigt jede Finanzierungszusage. Käufern raten wir, das Hausgeld immer in umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile zu zerlegen und die Versammlungsprotokolle wirklich zu lesen. Wir bereiten diese Unterlagen für unsere Objekte vollständig auf und ordnen sie gemeinsam mit Ihnen ein.
Sie haben Fragen zu einer konkreten Eigentumswohnung oder möchten wissen, was Ihre Wohnung heute wert ist? Rufen Sie uns an unter 0721 785686 – wir sind gerne Ihre Ansprechpartner.