Fragen rund um das Thema: Immobilienverkauf unter Betreuung
Manchmal sitzt beim Verkauf einer Immobilie jemand mit am Tisch, den niemand eingeladen hat: das Betreuungsgericht. Kann ein Eigentümer seine Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln, handelt für ihn ein rechtlicher Betreuer – und der darf ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung nicht einfach verkaufen. Wir begleiten solche Verkäufe regelmäßig. Sie laufen anders als ein normales Mandat: langsamer, formaler und mit deutlich mehr Begründungsaufwand. Wer das vorher weiß, kommt gut durch.
1. Wann muss das Betreuungsgericht einem Immobilienverkauf überhaupt zustimmen?
Immer dann, wenn ein rechtlicher Betreuer mit dem Aufgabenkreis Vermögenssorge über ein Grundstück oder ein Recht daran verfügt. Für dieses Geschäft braucht er die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Genehmigt wird dabei nicht nur die Auflassung, sondern der Kaufvertrag selbst. Ohne Genehmigung geht die Immobilie nicht auf den Käufer über – auch dann nicht, wenn beim Notar bereits alles unterschrieben ist.
2. Gilt das auch, wenn eine Vorsorgevollmacht vorliegt?
Nein – und das ist der entscheidende Unterschied. Wer rechtzeitig eine wirksame und ausreichend weit gefasste Vorsorgevollmacht erteilt hat, dessen Bevollmächtigter kann in aller Regel ohne gerichtliche Genehmigung verkaufen. Für das Grundbuch muss die Vollmacht allerdings notariell beglaubigt sein. Das ist aus unserer Sicht der stärkste praktische Grund, eine Vorsorgevollmacht zu errichten, solange man es noch kann: Sie erspart den Angehörigen später den gesamten hier beschriebenen Weg.
3. Was gilt, wenn ein Minderjähriger Miteigentümer ist – etwa in einer Erbengemeinschaft?
Dann entscheidet nicht das Betreuungs-, sondern das Familiengericht. Über § 1643 BGB gelten dort im Kern dieselben Regeln: Die Eltern können den Anteil des Kindes nicht ohne gerichtliche Genehmigung veräußern, und geprüft wird ebenfalls, ob das Geschäft dem Wohl des Kindes dient. Für den Ablauf einer Vermarktung bedeutet das praktisch das Gleiche wie bei der Betreuung.
4. Was passiert nach dem Notartermin – wann ist der Kaufvertrag wirksam?
Der Betreuer schließt den Kaufvertrag ganz normal beim Notar. Bis das Gericht genehmigt hat, ist dieser Vertrag jedoch schwebend unwirksam – er steht, aber er wirkt noch nicht. Das Gericht erklärt seine Genehmigung nur gegenüber dem Betreuer (§ 1855 BGB); gegenüber dem Käufer wird sie erst wirksam, wenn der Betreuer sie ihm mitteilt (§ 1856 BGB). Und wirksam wird der Genehmigungsbeschluss selbst erst mit Rechtskraft (§ 40 Abs. 2 FamFG) – dafür läuft nach der Zustellung eine Beschwerdefrist von zwei Wochen (§ 63 Abs. 2 FamFG).
5. Wie lange dauert das in der Praxis?
Zwischen Notartermin und endgültiger Sicherheit vergehen erfahrungsgemäß sechs bis zehn Wochen. In dieser Zeit zieht kein Käufer ein, und es fließt kein Kaufpreis. Wer einen Umzugstermin oder eine Finanzierungsauszahlung fest geplant hat, muss das von Anfang an einkalkulieren.
6. Welche Unterlagen werden gebraucht – und warum dauern sie so lange?
Bei einem Betreuungsfall gibt es selten einen Eigentümer, der weiß, wo der Aufteilungsplan liegt. Wir holen die Unterlagen deshalb von Anfang an bei den Quellen: Grundbuchauszug beim Grundbuchamt, Lageplan beim Vermessungsamt, Teilungserklärung und Aufteilungspläne beim Grundbuchzentralarchiv, Wirtschaftsplan und Abrechnungen bei der Hausverwaltung. In Summe sind das mehrere Wochen Laufzeit, die niemand mehr aufholt, wenn man erst nach dem ersten Interessenten damit anfängt. Wir starten damit am Tag nach der Auftragserteilung.
7. Worauf achtet das Gericht beim Preis?
Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl des Betreuten dient – und das heißt in erster Linie: ob der Preis stimmt. Wir haben es erlebt, dass ein Rechtspfleger den angesetzten Quadratmeterpreis für zu niedrig hielt, weil er ihn mit allgemeinen Vergleichswerten aus der Gemeinde verglichen hat. Dass die Wohnung in ihrem Zustand aus den Siebzigerjahren steckengeblieben war – Renovierungsbedarf bei Elektrik, Fenstern, Bädern und Böden –, ließ sich aus einer Tabelle nun einmal nicht ablesen. Ein Zahlenwert allein überzeugt deshalb niemanden. Wir liefern immer das Drumherum mit: Fotos des tatsächlichen Zustands, Baujahr und Ausstattungsstandard, Lage im Haus, Stellplatzsituation und tatsächliche Vergleichsverkäufe der letzten Jahre. Ein Rechtspfleger ist Jurist, kein Bausachverständiger – er kann nur würdigen, was ihm jemand nachvollziehbar aufschreibt.
8. Was bedeutet der Halbsatz „genehmigungsfähig, wenn realisierbar“?
Er steht sinngemäß in vielen Schreiben der Betreuungsgerichte und wird gern überlesen – dabei ist er der Schlüssel. Er bedeutet: Der Preis auf dem Papier ist nicht automatisch der Preis am Markt. Zeigt sich, dass er nicht erzielbar ist, kann auch ein niedrigerer Preis genehmigt werden – aber nur, wenn jemand belegt, dass ernsthaft und professionell vermarktet wurde. Deshalb dokumentieren wir bei diesen Mandaten vom ersten Tag an lückenlos: eingegangene Anfragen, angeforderte Exposés, durchgeführte Besichtigungen, abgegebene Gebote mit Begründung – und ebenso die Gründe für Absagen. Am Ende steht eine Aufstellung, mit der sich gegenüber dem Gericht sauber zeigen lässt, was der Markt im konkreten Fall hergegeben hat. Das ist kein Papierkram, das ist das Beweismittel.
9. Sollte man die Immobilie inserieren, bevor sich das Gericht geäußert hat?
Wir raten davon ab. Hält das Gericht später einen anderen Preisrahmen für richtig, muss der Preis nach oben oder unten korrigiert werden – und eine Anzeige, die schon einmal mit einem anderen Preis online war, verliert genau die Wirkung, für die man Fotografen und 360°-Rundgang bezahlt hat. Wir warten die Rückmeldung des Gerichts ab und gehen dann einmal richtig online.
10. Wer kauft solche Objekte – und was sagt das über den Preis aus?
Eine Beobachtung, die bei sanierungsbedürftigen Objekten fast immer zutrifft: Der weit überwiegende Teil der Anfragen kommt von Investoren, gewerblichen Ankäufern und Fix-and-Flip-Firmen. Diese Gruppe rechnet Sanierungskosten und die eigene Marge vom Preis ab und landet dadurch systematisch deutlich unter dem Angebotspreis – Gebote von 60 bis 70 Prozent des Angebots sind nichts Ungewöhnliches. Am meisten zahlt fast immer der Eigennutzer, weil bei ihm der Abschlag für Weiterverkaufsrisiko und Gewinn entfällt. Nur: Eigennutzer sind seltener und brauchen länger. Wer nach drei Wochen das erste Investorenangebot annimmt, verschenkt Geld des Betreuten – und wird das gegenüber dem Gericht schwer erklären können. Umgekehrt gilt: Kommt nach acht Besichtigungen das beste Gebot von einem Eigennutzer und liegen alle anderen deutlich darunter, ist das ein sehr belastbares Argument dafür, genau dieses Gebot anzunehmen.
11. Was müssen Käufer wissen, bevor sie unterschreiben?
Das gehört zu den Dingen, die man vor dem Notartermin sagt und nicht danach: Der Kaufvertrag steht unter Genehmigungsvorbehalt. Der Käufer unterschreibt, ist gebunden, bekommt aber weder Schlüssel noch Grundbuchumschreibung, bevor die Genehmigung rechtskräftig ist. Wer seine Finanzierung schon auf einen bestimmten Auszahlungstermin gelegt oder die bisherige Wohnung gekündigt hat, gerät sonst in ernste Schwierigkeiten. Wir sprechen das früh an – spätestens, wenn ein Interessent konkret wird.
12. Wie geht man mit dem Rechtspfleger um?
Der Rechtspfleger ist keine Hürde, sondern jemand, der eine gesetzliche Aufgabe erfüllt: das Vermögen eines Menschen zu schützen, der sich nicht selbst wehren kann. Wer das ernst nimmt, macht es sich leichter. Alles, was wir vortragen, tragen wir belegbar vor – mit Unterlagen, Zahlen und einer nachvollziehbaren Herleitung. Anrufe klären Missverständnisse schnell, entscheidend ist am Ende aber immer das, was in der Akte liegt.
13. Was sollten Angehörige zuerst tun? Unsere Checkliste
Erstens: prüfen, auf welcher Grundlage gehandelt wird – Betreuerausweis mit Aufgabenkreis Vermögenssorge oder Vorsorgevollmacht? Davon hängt der ganze Ablauf ab. Zweitens: das Betreuungsgericht früh einbinden, nicht erst, wenn ein Käufer da ist. Drittens: eine belastbare Wertermittlung erstellen lassen und den Zustand mit Fotos dokumentieren, nicht nur mit Worten. Viertens: Unterlagen sofort beschaffen – sie sind der längste Posten im Zeitplan. Fünftens: professionell und nachweisbar vermarkten; jede Anfrage, jede Besichtigung, jedes Gebot wird gebraucht. Sechstens: Gebote schriftlich einholen, mit Begründung – ein mündliches „ich würde vielleicht“ hilft dem Gericht nicht. Siebtens: Zeit einplanen; nach dem Notartermin vergehen bis zur Rechtskraft noch einmal mehrere Wochen.
14. Was übernimmt der Makler – und was nicht?
Wir sind Makler, keine Rechtsanwälte. Die rechtliche Beratung im Betreuungsverfahren gehört zum Betreuer, zum Notar und gegebenenfalls zu einem Fachanwalt. Was wir beitragen, ist die andere Hälfte: den Wert richtig einschätzen, die Immobilie so vermarkten, dass der Markt sein bestes Ergebnis zeigt, und das Ergebnis so dokumentieren, dass ein Gericht damit arbeiten kann. Genau daran scheitern diese Verkäufe nämlich meistens – nicht am Recht, sondern an der Vorbereitung.
Sie stehen vor einem Verkauf für einen Angehörigen und wissen nicht, wo Sie anfangen sollen? Rufen Sie uns an unter 0721 785686 – das Erstgespräch ist kostenfrei und verpflichtet zu nichts.